仙桃新天地项目商业定位梳理与招商执行方案.ppt

综合考虑市场情况、经济发展和项目情况，通过基准比较等方法，得出本项目租金水平 资料来源：九洲远景分析 租金水平制定的依据和过程 南城重要商业项目租金水平 市级商圈及项目周边租金状况 项目租金水平制定的benchmark 其他商圈参考商业租金水平 整体宏观经济发展 租户访谈结果参考 行业专家访谈 ... ... 本项目租金水平 结合项目商业概念 和租户落位 D1 项目租金测算 资料来源：九洲远景分析 结合市场、专家访谈、租户访谈结果等因素，确定本项目平均租金水平为25元/m2.月 0 25 50 租金 单位：元/m2.月 本项目平均租金水平应控制在15元/m2.月 市场基准比较法 行业专家访谈、租户访谈 A B 其他因素 C 本项目平均租金水平区间的确定 备注：此处租金按建筑面积计算 D1 项目租金测算 根据市场基准比较、租户访谈和专家访谈，结合本项目各业态租户布局，得出项目商铺的第一年平均租金水平约为35.94元/平米?月 项目平均租金水平 资料来源：九洲远景分析 单位：元/平米?月 楼层 主力店 次主力店 购物类 普通租户 餐饮类 普通租户 娱乐类 普通租户 平均租金 6F 20 25 -- 25 25 20.88 5F 20 25 -- 25 20 20.68 4F -- 25 -- 30 25 25.12 3F 15 20 60 35 -- 21.57 2F 15 30 80 35 -- 27.04 1F 20 30 110 30 -- 84.53 平均租金 35.94 ﹡该租金按建筑面积 D1 项目租金测算 老城区核心商圈 仙桃商城大厦 沔阳大道 何李路 仙桃大道 通过租金价值轴线图，形成老城区核心商圈、南城区区域商业中心两级基准比较（1/2） 租金价值轴线图 项目 名称 资料来源：市场调研、九洲远景分析 benchmark1 benchmark2 区域商业中心 黄金大道沿线 宏达路沿线 D1 项目租金测算 通过租金价值轴线图，形成老城区核心商圈、南城区区域商圈两级基准比较（2/2） 圆融时代广场 李公堤 欧尚 印象城 绿宝广场 新苏国际 观前街 本项目 D1 项目租金测算 大新路 核心商圈 富迪广场（何李店） 中百仓储仙桃购物广场 商城南楼 商城北楼 好邻居购物广场 沔阳大道 仙桃文化步行街 百货业态 超市业态 步行街区 仙桃武商摩尔城 中商购物广场 新增项目 银泰城市综合体 本案 紫金城商业底商 沔街餐饮街 文化·豪布斯卡 福星城商业 杜柳村商业底商 老城区核心商圈首层租金约为2-18元，南城区区域商圈首层租金约为3-10元，市级主商圈首层租金约为20-45元 benchmark1 benchmark2 仙桃商城大厦 平均租金：250元/平方米·月 信息来源：市场调研 沔阳大道沿线 平均租金：30-230元/平方米·月 信息来源：项目招商部访谈 仙桃文化步行街 平均租金：12-107元/平方米·月 信息来源：项目招商部访谈 仙桃大道 平均租金：35元/平方米·月 信息来源：项目招商部访谈 资料来源：市场调研、九洲远景分析 黄金大道沿线 1层租金：25-35元/平方米·月 信息来源：项目招商部访谈 宏达路沿线 1层租金：20元/平方米·月 信息来源：专家访谈 何李路沿线 1层租金：20元/平方米·月 信息来源：专家访谈 注：以上为一层使用面积租金 D1 项目租金测算 * 通过租户以及行业专家访谈，对本项目不同业态、不同楼层租金预测提供参考 资料来源:专家访谈、租户访谈、九洲远景分析 行业专家访谈： “ 预计至2014年， 主力店平均租金12元/平方米?月 次主力店平均租金15元/平方米?天 1楼平均租金50元/平方米?月 2楼平均租金40元/平方米?月 3楼平均租金30元/平方米?月 4楼平均租金25元/平方米?月 5楼平均租金20元/平方米?月 租户访谈 - 购物： 30~50元/m2.月 - 餐饮： 20~30元/m2.月 - 休闲娱乐：20~30元/m2.月 D1 项目租金测算 九洲远景简介 D. 九洲远景对项目的租金交易体系 D1. 项目租金测算 D2. 项目合作模式 D3. 项目盈利模型 D4. 项目财务测算评估 商业地产项目与租户的合作模式因租户所在行业的经营习惯及发展规划，运作需求和本地商业发展趋势而具灵活性 合作模式的种类及九洲远景筛选理由 购物中心收益 运营成本 租户稳定性 评分 说明 合作模式种类 品牌自营 联营扣点 固定租金 合作分成 股份 资料来源：九洲远景分析 庞大的运营成本支 出成为迅速发展的 主要阻碍 扣点形式对项目收 益贡献最大，需与 租户沟通更密切 租金形式更大程度 提高租户积极性， 降低运营成本 针对大型、行业独 特性租户采取的形 式 虽然得到租户更多 支持