第九讲购房与抵押融资.ppt

第九讲 购房与抵押融资 学习目标 1 介绍最常用的抵债贷款融资方式并学习主要费用的计算方法。 2 探讨一个人能买得起多大的房子。 3 评价把买房当作一种投资的价值。 4 介绍对房子评价的几种方法。 5 介绍一种比较租房和买房的模式。 第一节 抵押融资 1 什么是抵押融资 2 什么是住房抵押 3 什么是抵押 4 什么是第二抵押 抵押融资的概念 抵押融资是一种传统的借钱买房的方式。 住房抵押是每个月要偿还相同金额的一种固定资产贷款。 抵押被定义为一种以还贷为前提条件的.从借款人到贷款人的对资产权利的转移，该权利是由借款人享有赎回权的债务偿还的保证。 换句话说，当你以抵押贷款方式购得住房时，房屋的产权实际已经转移给贷款银行，你只能在贷款债务全部还清后才能重新获得对该房产的产权。这种从贷方重新获得产权的权限叫做担保赎回权。因此，抵押实质上并不是一种贷款，而是一种贷款的保证（见下面的列子）。 约翰（John）和珍妮特（Janet ）夫妇从保罗.埃文斯（Paul Evans）那里购得一处价值20万元的住房。库尔森夫妇首先付给埃文斯先生80 000元现金，剩下的12万购房款将以第一抵债的方式贷款付清。抵债人—— Nova Scotia 银行已经同意了他们的抵债要求，也就是说，银行已经允许库尔森以抵押的方式贷款。 像许多买房者一样，库尔森夫妇以为他们已经拥有了一所新房子，包括房子的产权。然而，事实上房子的产权归银行所有，库尔森夫妇拥有的只是对房屋占有和使用以及未来赎回产权的权利。 抵押交易的双方分别被叫抵押人和被抵押人。抵押人是提供保证以获得贷款的人，换句话就是买房人。抵押人得到贷款，占有房产（但不是法律上所指的产权）。抵押权人就是借钱给抵押人，并获得房产的产权直到贷款被完全清偿为止的贷款人。 对于任何一处房屋只能有一次合法的抵押，因为房屋的产权只能被赚让一次。通常，包含房产产权转移的那次抵押被叫做“第一抵押”。 第二抵押 对于一处特定的房产如果只能有一次合法的抵押（因为房产的产权只能被转移一次），那么第二抵押和第三抵押提供的担保又是什么呢？从前面的讨论，我们应该清楚，当一个人将房产抵押，他就得到一种叫做赎回权（在安全偿还贷款后获得房产产权的权利）的权利。很显然，这种权利也是一种资产，本身也有价值，也可以作为另一种贷款的担保。因此，第二抵押的条款就包含了使用赎回权作为贷款保证或担保的内容。 基本概念和术语 本金：借款的金额。 利息：是借款人因使用贷款人的资金所付的价格。 摊还：通过定期部分偿还本金，以逐渐清偿债务的一种方式。 摊还期：通过定期偿还本金，以至最终完全清偿债务所需的整个期间。 混合还款：每期还款为固定金额（包括利息和部分本金）的还款方式。 贷款期：这是以某一特定利率的真正贷款期限。通常住房抵押贷款的贷款期有六个月.一年.三年.四年和五年期。 到期日：抵押贷款期的最后一天叫到期日。 传统抵押：这一术语是指由机构贷款人，如银行.抵押公司.贷款公司或信托公司提供到款，并且贷款额不超过房产评估价值的75%的第一抵押 高比率抵押贷款：是一种贷款额超过房产房产评估价值的75%的抵押贷款。这种贷款方式必须经国家住房贷款机构或私营保险公司保险，保费由借款人支付。保险要以贷款人为受益人，以防其因借款人违约而遭受损失。 违约：指没能履行与债务有关的义务（例如：抵押人没能按月偿还贷款）。 剥夺抵押品赎回权：指当抵押贷款合同发生违约时，抵押权人所采取的补救性法律行动，以使抵押人丧失对抵押品的赎回权。 处置权：当违约发生时，抵押权人（如银行）强行处置抵押房产的权利叫处置权。 抵押融资的数学计算 抵押融资计算五大要素： 1 本金 2 贷款期 3 利率和计复利的频率。 4 还款期(通常一个月)。 5 摊还期 例子 王先生刚刚买了一套房子。他从B银行获得了利率为7%（每半年计一次复利），金额为10万元的三年期第一抵押贷款。贷款分摊在25年中以按月混合还款的方式还清。王先生每月的还款额是多少呢？ 在这笔抵押贷款交易中，五大要素分别为： 1 本金 =10 万元 2 贷款期 =3 年 3 利率=7%一年（每半年记一次复利），相当于月复利率为0.575%。 4 还款期=1个月 5 摊还期=25年或300月 答案 月还款额为700.41元 下面是你从计算器上得到这个答案的过程： 10 000 PV 300 N 0.575 I/Y CPT PMT 答案：-$ 700.41 抵押融资数学计算小结 在抵押交易中有五大要素，它们是：本金、利息、贷款期、还款期（一个月、一周等），以及摊还期。