筹备期开业前物业管控要点黄兴兵.ppt

* 2017年5月24日 筹备期开业前物业管控要点 目 录 一、 筹备期管控要点 二、开业保障管控要点 目 录 一、 筹备期管控要点 二、开业保障管控要点 一、筹备期管控要点 序号 物业管控要点 节点 节点完成时间 1 物业市场调查 商2 开业日前410天 2 物业管理确权 商2 开业日前210天 3 交通动线方案评审 二级 开业日前210天 4 开荒费用测算 招标选定开荒合作单位 签订开荒外包合同 商2 商1 商3 开业日前150天 开业日前120天 开业日前 75 天 　 5 装修配合保障 —— 开业日前 40 天　 6 消防小证取得 一级 开业日前 15 天 一、筹备期管控要点 目的作用：根据调研结论，着重从项目的后期管理方案、成本测算、人 员招聘、各项收费标准确定及交通优化等方面入手, 为商业后 期管理开展奠定良好基础。 特别是对轻资产模式的投资回报率测算与达成提供重要依据 调研内容：物业管理法律法规 物业从业人员薪酬标准及地方劳动法律规定情况 物业各项收费办法或规定（停车场收费、供暖费等） 物业管理相关分包方市场情况（薪酬、招聘渠道） 物业管理同业态物业管理情况 1、物业市场调查（开业日前410天） 一、筹备期管控要点 案例1：通过市调得知该项目位置不在政府规定商圈内，审批的收费价格较低，影响后期经营收益，经及时与政府部门沟通协调，最终提高收费标准。 停车场市场调研表 现行收费标准 哈尔滨停车场市场调研分析表 停车场名称 所在区域 收费标准 (小时） 收费标准 （月卡） 收费标准 （季卡） 收费标准 （半年卡） 收费标准 （年卡） 哈安大市场 香坊区 每两小时5元 无 无 无 3000元 中央大街万达停车场 道里区 每小时3元 小车700元 大车1000元 小车1900元 大车2700元 小车3200元 大车4800元 小车5000元 大车7200 服装城 南岗区 每小时3元 小车650元 大车750元 无 无 小车5000元 大车6000元 一品新境 哈西新区 免费 无 无 无 无 阳光家园 哈西新区 免费 无 无 无 无 哈西发展大厦 哈西新区 免费 无 无 无 无 一、筹备期管控要点 案例2：经调研，该项目周边公交线路（少于3条），难以承担大规模人流导入 。经与政府部门协调增加公交线路（增至10条），延长公交运营时间。 停车场市场调查表 调整后交通状况 一、筹备期管控要点 确权定义：按照房地产主管部门的要求，通过法定手续，确认物业管理公司 对物业项目的物业管理权利 完成标准：取得《物业管理权备案表》 工作流程：商管公司物业资质办理→物业管理区域划分→签订《前期物业服 务合同》→政府备案 注意事项：物业资质备案定期更新 避免大商业被销售物业公司确权，从而产生管理权属风险 2、大商业物业管理确权备案（开业日前210天） 一、筹备期管控要点 3、交通动线方案评审 方案设计阶段要点 交通背景分析--交通评价报告 出入口功能定位 货运动线 坡道校核 交通主动线 路权概念 地面顺时，地下逆时 方案评审节点要求 计划开始时间：开业日前380天 计划完成时间：开业日前300天 完成标准：项目公司与当地商管会签后，报商管总部审批通过。 一、筹备期管控要点 施工图设计阶段要点 关键部位复尺（出入口及坡道、货运动线全程） 外围三级导示系统 路权效果 对诱导、收费、导示系统约束要求 对非机动车停车设施管控要求 施工图评审节点要求 计划开始时间：开业日前240天 计划完成时间：开业日前210天 完成标准：商管计划部总经理签确，移交商管公司，含机械车位平面图 3、交通动线方案评审 一、筹备期管控要点 4、装修配合保障 主要内容：提供临时水电，每