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报告提纲 第一部分 项目现状判研及建议 项目判研及建议 经我司在项目现场实地了解,并与现场销售人员及东莞房地产业内人事沟通,发现在本项目在营销过程中出现了如下几个问题: 项目定位的问题; 项目现场包装问题; 客户群梳理; 项目推广手段问题; 项目判研及建议 1、项目定位 学府1号的项目名具有非常浓郁的学院气息,成功的利用周边学府的价值嫁接到项目,从而提升项目品牌及在市场上的口碑,有着很好的推广效应; 但目前项目仅仅放大学府这一概念,从而忽略了老商圈的成熟生活配套及未来升值潜力等项目优势,无疑损失部分潜在客户,因此项目定位有待更深一步挖掘; 项目判研及建议 2、项目现场包装 项目现场主要存在以下5个主要问题: 项目判研及建议 项目判研及建议 项目判研及建议 项目判研及建议 项目判研及建议 4、推广手段 学府1号现有主要推广手段为:现场包装、搜房网楼盘信息等,推广手段较为局限,无法让更多的潜在目标消费群体了解到项目信息; 所以在项目进入正式销售阶段,我司建议针对项目标客户群体进行多层面的推广手段(具体推广手段见“精细化模式”指导下的营销策略); 经过对项目的现状判研,看出项目目前存在一些不足,那么项目到底还有些什么样的特性呢? 让我们再深入项目,进行剖析,充分挖掘卖点…… 第二部分 项目分析 六维理论下的项目竞争力判研 项目六要素分析/地段 地处东莞城北中心区育兴路和红荔路交汇处,交通便利,城际轻轨R2线在理工学院的规划定点,使项目地段升值潜力巨大,物业远景价值高; 南临理工学院,西接花园新村,靠近运河边,周边原居民民宅多,虽然文化底蕴浓厚,有居住氛围,但整体形象较差,档次感不高,存在一定的治安隐患和噪音、视觉污染,杂乱的环境大幅度降低了居住舒适度。 项目六要素分析/配套 外配套: 交通:多路公交车经过本项目,如:11、14、22、L5等; 教育:理工学院、城市学院、东城六小、东城中学、莞城青少年宫; 医疗:东华医院、市中医院门诊部等; 购物:吉之岛、花园商业街、彩怡名居、天虹商场、世博广场、沃尔玛、地王广场等; 娱乐休闲运动:人民公园; 金融:中国银行、建设银行、邮政储蓄所等。 内配套:沿街商业、文化休闲广场等 项目内配套较为缺乏,但在外配套中各种生活资源齐全,充分享受老城区成熟商圈的便利。 项目六要素分析/规模 项目六要素分析/产品 建筑外立面主色为乳白色,辅以橙色线条,组合成极具现代感、品质感的外立面,时尚简约而不失稳重,具有较强的建筑格调、视觉冲击力和竞争力; 项目六要素分析/产品 根据东莞市场的需求户型统计分析,80-120㎡的两房、三房需求度最高,50㎡左右的一房及140㎡左右的四房次之; 本项目58.6%的93-112㎡三房及29.3%的46㎡单身公寓占到总套数比例的87.9%,与市场主流需求相吻合; 但63-70㎡的一房一厅则面积过大,为销售带一定难度,介时可通过定价策略进行调整,使项目迅速完成销售; 项目六要素分析/社区文化 社区文化是一种整体性的社区氛围,社区文化反映了小区的生命力,关系到物业的升值和保值; 对社区文化的投入,不仅可以增加业主对楼盘的忠诚度,而且坚定潜在消费者的购买信心; 社区整体环境的文化氛围建设也是一重要方面;如公共场所的标语横幅、宣传布告栏、贴画等体现文明和文化方面的宣传内容和形式,都能突出反映社区的文化品位,提升社区的档次;使人们在小区中能感受到典雅、舒适的人文环境与和谐氛围。 项目六要素分析/物管 本项目周边为学校校舍、村民住宅和工厂,造成人群混杂,对居住造成滋扰,存在某种程度上的治安隐患;因此需在物管上加强安全性的管理和从细节上体现人文的关怀,提升项目核心竞争力和开发商的品牌。 六要素小结 通过对项目六要素的分析,我们可以得出项目的优、劣势; 优势: 项目周边学府林立,由小学到高等教育一应俱全,教育一步到位; 位于东城老商圈地段,坐享成熟生活圈,各种配套齐全,交通便利; 城际轻轨R2线的规划定点紧邻项目,使项目未来升值潜力巨大; 项目产品总体上与市场主流需求相吻合,有利于销售; 劣势: 项目周围为学校校舍、民房和工厂,周边形象和环境较差,居住氛围较为缺乏; 内配套较为缺乏; 规模较小,难以提升项目整体档次; 项目住宅价格定位 项目住宅价格定位 项目住宅价格定位 项目住宅价格定位 项目住宅价格定位 “精细化营销”推广组合策略 “精细化营销”定价策略 1、该定价法指的是在通过“市场比较法”确定项目销售均价的基础上,通过一系列“精细化”调整,以确定各个房号的最终销售价格的策略; 2、具体策略有: A、水平差、垂直差调整法; B、“低开高走”时段定价法
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