新型城镇化规划案例分析.ppt

* 汉江南岸待招商地块(汉阳区) 晴川片 南岸嘴珍宝地块近期没有出让计划 月湖片 属于公建地块：月湖公园、月湖艺术馆建设，2008年完工 汉钢片 计划面向香港招商 区政府旧改片区(汉阳区) 郭茨口西 有部分回迁的片区 2006年 归元寺旧改 鹦鹉路以东城区： 1000户 20万方 鹦鹉路以西城区： 1400户 12万方 晴川片 月湖片 汉钢片 四新片 归元寺片 郭茨口西片 土地－汉江南岸土地规划 项目周边土地出让情况 * 科教文化中心 客户研究圈层的确定 1、武汉老印象 2、行业客户访谈 3、汉阳楼盘调研 武昌客户抗性最大 汉口中心区及以北地区抗性较大，较高的性价比会吸引部分中心区低购买力客户 汉江北岸客户抗性相对较低 古田区域城市资源佳，抗性大 汉阳客户无抗性 汉阳和汉江北岸客户应是重点研究片区 城市商贸中心 汉阳 武昌 汉口 旅游、居住区 老工业区（基本已外迁） 汉阳和汉江北岸是客户重点研究片区 * 项目客户研究－片区划分 沌口 王家湾 钟家村 汉西建材 汉正街 宝丰商圈 研究客户群 1、沌口片区 2、钟家村片区 3、王家湾片区 4、商业片区 汉正街商贸客户、汉西街建材客户 5、宝丰商圈 沌口 王家湾 钟家村 汉西建材 汉正街 宝丰商圈 10分钟 车程 5公里 路程 15分钟 车程 12公里 路程 6分钟 车程 4公里 路程 10分钟 车程 8公里 路程 10分钟 车程 8公里 路程 20分钟 车程 15公里 路程 * 沌口 项目客户研究 (客户访谈、楼盘调研) 沌口片区客户研究 金色港湾 4、客户特点 多数为非武汉客户，无武汉城市情节，认为沌口区域不差，区域基本生活 配套较成熟，出片区主动意愿不强 原企业集中购房模式使客户习惯爱老乡社区群居，不愿分开 跳出区域外置业特点： 武汉人 多数具有“三缘”（亲缘、工作缘、地缘）关系 选择在企业巴士沿线物业 非武汉 客户为子女教育投资（城市教育资源要求高） 5、本项目契合度 跳出区域购买特点和本项目不相符 对在沌口区域购买物业的客户拉动抗性大 片区城市价值（成熟度）低于中心城区和沌口 自然环境，沌口项目优于本项目（如金色港湾3900元） 形成沌口区域相对封闭市场，不具备大量区域外购买驱动力 * 项目客户研究 (客户访谈、楼盘调研) 项目片区印象：多数为非武汉人，对汉阳不直接抗拒 汉西街－环境不错，比较近，公交少 汉正街－适宜居住，随着靠近晴川桥对距离产生一定抗性 武汉籍客户认为区域升值潜力好 1、客户基本情况 1）汉西建材市场 总户数约4000-5000户 经营种类石材、板材、灯具、装饰品等 商户主要以浙江（温州、杭州）、福建（福州为主）、广东和非武汉湖北构成（80％以上） 多数5年后生意稳定有积累将家人（多数不带父母）带至武汉，子女多为小学5年级左右或以上（借读费用1500元/学期） 汉江北岸商业片区 客户研究 汉西建材 汉正街 汉西建材场 * 项目客户研究 (客户访谈、楼盘调研) 2)汉正街市场 总户数约15000户 经营种类服装、鞋、副食品、五金等 商户主要非武汉湖北人、以浙江（温州、杭州）、福建（福州为主）和广东构成（约90％）。 说明：2000-2005年汉正街商户增加约20％，计算正常商业淘汰率20-30％，即至少有超过一半商户是经营5年以上 2、客户收入 汉西街收入：平均纯收入约10万元/年（扣除所有费用） 汉正街收入：平均纯收入约10－15万元/年（扣除所有费用） 汉江北岸商业片区 客户研究 汉西建材 汉正街 汉西建材场 * 客户研究总结(客户访谈、楼盘调研) 研究片区 可引导性 项目引导消除障碍点 物业需求(平方米) 价格承受（万） 汉江北商业片区 汉西街－环境不错，比较近，公交少 汉正街－适宜居住，随着靠近晴川桥对距离产生一定抗性 可引导 公交系统 2房 90\90-100 2房 35-45万 3房4房 120-130 150-180 3房 55万以上 宝丰商圈 汉阳适合居住，离城区也比较近 ，公交系统弱 可引导 公交系统 产品创新设计 2房 90 2房 35-40左右 3房 110-130 3房 45-55 钟家村片区 对项目片区印象：地块是汉阳目前居住适宜区域 可引导 产品创新设计 2房 90-100 2房 35-45 3房4房 120-130 150-180 3房 50-80 王家湾片区 对项目片区印象：具有好的居住环境，公交系统和基本生活配套不 足，但片区前景看好 可引导 产品创新设计 2房 80-100 2房 30-40 3房 110-130 3房 40-55 沌口片区 武汉人－环境还可以