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成本测算编制作业指导书
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第 PAGE \* Arabic \* MERGEFORMAT 3 页
成本测算编制作业指导书
目的
1.1合理确定成本,有效配置成本资源,提升产品价值,实现投资效益;
1.2规范工作流程,推进成本管理作业的标准化、专业化
适用范围
集团地产子公司(控股公司)的所有地产项目的成本测算工作
定义
3.1成本测算:在不同阶段根据现有信息所制订的项目开发成本计划,成本测算是项目在开发过程中成本控制的主要依据,也是确定成本责任考核指标的基础文件。
3.2成本测算版本:成本测算按开发进度的不同阶段始终处于动态调整之中,原则上,每一个版本的制订都是在上一版本的指导下进行的。通常,成本测算分为以下第一版至第四版四个主要版本,除此之外的版本为其他版。
3.2.1第一版,可研成本测算(也称成本估算),在项目可行性研究阶段编制,作为可行性研究的一部分,供三方统一的可行性研究报告听证会评审;定稿时间为可行性研究报告听证会通过时间,经审批后其数值为项目成本控制的预控目标,版号为1.0
3.2.2第二版,策划测算,项目策划阶段编制,作为项目经营策划报告的一部分,供经营策划报告听证会评审;定稿时间为经营策划报告听证会通过时间,版号为2.0;评审结果若与1.0版不同,其数值为预控目标调整值。
3.2.3第三版,方案成本测算,在设计管理阶段的方案设计阶段编制,作为实施方案的一部分,供设计方案听证评审;定稿时间为设计方案听证会通过时间,经审批后,其数值为项目成本控制的正式目标,版号为3.0
3.2.4第四版,景观成本测算,在设计管理阶段的景观概念方案设计阶段编制,作为景观概念方案的一部分,供景观概念方案听证会评审;定稿时间为景观概念方案听证会通过时间;版号为4.0。评审结果若与3.0版不同,其数值为正式目标调整值。
3.2.5 其他版,除第一版至第四版之外、根据需要编制的成本测算,其版号是:小数点前一位为上次测算的主要版本版号第一位,小数点后一位按顺序从1开始编码;例如第三版测算之前编制的对第二版测算的调整,编号依次为2.1、2.2等等。其他版成本测算若经过集团的评审、审批,其结果若与前一版不同版,其数值均作为预控目标或正是目标的调整值。
职责
4.1地产子公司成本部门
4.1.1 编制成本各阶段成本测算及相关文件;
4.2 地产子公司其他职能部门
4.2.1 提供成本测算所需的项目开发、设计、工程、营销等方面的资料和数据,提供测算所需数据支持,共同确认测算结果;
4.3 集团财务管理部成本组:
4.3.1 对成本测算的编制制定技术标准,为地产子公司编制成本测算提供技术指导
工作过程和要求
5.1四个三方统一的听证会所需的成本测算,应在听证会日期前的10个工作日之前完成并提交集团;其他测算编制时间视成本管理工作需要而定,但必须遵守“先算后干”的原则;
5.2 编制之前,编制人应协助和提请相关业务部门,如设计部、营销部、开发部等,收集和准备编制测算所需的依据性资料;各阶段成本测算编制所需的主要资料、数据见《成本测算编制依据》表格;
5.3所有成本测算均应按集团统一的《成本测算标准表》编制,并保持EXCEL格式。测算表中所有非原始数据,即由本工作表或其他工作表的数据计算得出的数据,应保留其计算公式;各成本测算的内容,应包括但可不限于《成本测算标准表》中所包含的工作表;
5.4测算中,应根据相应阶段确定的所有建造内容确定成本测算指标,数量,计算各单项、各单体的成本,并在表中备注各指标数据的依据、所包涵内容。各阶段成本测算的深度、分项的综合程度可以随设计的不同而不同,但必须涵盖所有建造的内容。
5.5 各单体、单项成本的计算完成后,汇总出成本和相应销售面积指标。即使本次测算是因局部变更所作调整,也需计算出总成本。不可预见费应列在总成本之外,作为对项目的风险准备,项目实施过程中,经集团同意方可动用。
5.6 对于分期开发的项目,如果条件许可,尽可能编制总体的成本测算,在总体测算基础上编制分期成本测算,并在各期之前合理分摊有关基础设施、配套设施的费用。若无法一次性编制,地产子公司应按集团要求(包括经营和成本控制方面要求),编制项目的分期成本控制目标,
5.7 测算中,除做一般性计算外,应对认真考察花费较多的分项工程、部位,抓住成本控制的重点关注指标和主要环节(参见《成本控制要素及参考指标》),特别是一些超过常规的营销需求,规划设计标准和指标,必要时应编制《价值分析报告》,报告的主要内容和格式参见集团模版。
5.8 成本测算初步编制完成后,必须与上版目标成本对比,如果超出成本目标,必须有相应的分析对比说明,并采取相应的措施控制超额;若无法控制在上版目标值内,按《成本目标调整作业指导书》执行;
5.9 成本测算必须包括编制说
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