中国第一神盘：贵阳花果园项目营销分享课件.ppt

震撼景观展示战术：珍贵树种点缀种植，菩提树胸径突破1.78米 震撼景观展示战术：普通软景种植公园化，注重草多、树多，层次密集，景观注重大景营造，细节粗糙，但客户基本被震撼 震撼景观展示战术：普通软景种植公园化，注重草多、树多，现场营造大型草坪，用于周末举办现场活动和婚礼，带动刚需群体 震撼景观展示战术：动物也是展示道具，放养动物 震撼景观展示战术：硬景粗糙，地面水泥砖，但路边灌木和乔木营造好，吸引注意力。木栈道和水景配合好 震撼景观展示战术：塔吊标注号码，代表销售楼号，解决客户疑问。整体景观布置公园化，活动场地多 展示区设计：内外反差，前后反差，景观是最后打击洗脑区 外部城界 城市主干道车多噪音大 脏乱差 城市界面差 老家属院、城中村 售楼处 景观示范区 大尺度售楼处 与外部脏乱反差 与老旧建筑反差 大体量公园示范区 与周边环境彻底反差 最后打击区 展示战术小结：整体逻辑在于制造大气度场景，通过尺度和气度等提升项目整体观感，提升客户心理预期，再释放低价，形成心理冲击，制造旺销 9米层高、占地面积大，尺度上震慑 大项目沙盘、大区域沙盘，提升沙盘说服力 密集洽谈区、认购区形成卖压 售楼处 样板间 景观示范区 大尺度 大气度 售楼处内多个临时样板间，玻璃幕墙采光 中央做水景和儿童活动区，提升功能性 样板间周边绿化密植 16万平米景观示范区，尺度打击力强 景观做法公园化，与周边城中村实现反差 景观功能化，提供可做婚礼草坪和活动场地 拓客渠道多样化：置业顾问人海战术，售楼处与外展联动杀客 销售人员数量 共2000名置业顾问 售楼处常驻600名置业顾问 1400名置业顾问分布在贵阳市和贵州其他县市 基本月月开盘，形成大型供应冲击市场，让其他竞品无机可寻 销售人员管理 全部开发商自销团队，无代理公司 2000名置业顾问分成40个组，每个组有组长和主管管理 销售现场订房自己查询自助明源，降低主管管理难度 销售主管和部长会在自己负责的区域流动巡查，解决客户问题 采取高佣金方式刺激置业顾问，销售提点千分之三 （销售一套100㎡30万左右的房子，可以拿将近1000元） 贵阳花果园项目营销分享 ——中国第一神盘 2012年7月 数据来源：根据CRIC数据估算；成本数据来源网络新闻稿 11年全国单盘排行榜显示，一是花果园创造了销售面积第一，107万平米，一年将近销售1万套；二是单盘销售金额第一，61个亿。单价比同城市的世纪金源还要高出1000元/平米。 花果园：业绩多项全国第一楼盘，创造了很多纪录。 花果园 11年单盘销售额突破60亿元 11年单盘销售面积107万平米 12年月度成交套数1000套以上 12年3月开盘销售2200套 全国第一 全国第一 全国第一 全国第一 12年五一长假成交677套 全国第一 12年5月平销成交2270套 全国第一 10年底开盘，4天销售5000套 全国第一 神马是神盘？ 何为中国第一大盘？ 神盘在哪里？ 大盘操作新方法？ 首置首改盘也怎么实现持续旺销？ 神盘人海战术如何发挥？ 谁是花果园？ 年度销售超过60亿元，如何做到？ 开发商介绍：宏立城集团——贵州本地企业，十年开发两个楼盘，跨足地产所有行业链，并承包大部分市政工程，政府关系非常好。 成立时间：1998年 主营业务：房地产、市政基础设施、酒店投资管理、物业管理、文化传媒、园林绿化、建材装饰 江湖地位：贵阳第二大本土房地产企业 开发项目：山水黔城、花果园（2010） 企业信息 山水黔城：07年单盘销售金额冠军 项目基础信息介绍：贵阳城市中心一环旁的超级大盘，建筑面积1800万㎡，大部分为45层超高层住宅；150万㎡商业面积。 区位 贵阳市中心一环旁 占地面积 6000亩 容积率 6.4 产品户型 49-164平米，120平米以下产品是主力，45层超高层住宅 业态类型 住宅、商业、写字楼、公园、城市广场、医院、中小学 总建筑面积 1830万㎡ 其中商业建筑面积 150万㎡ 其中山体公园 4560亩 景观示范区 16万㎡ 物业管理 开发商自营，物业费1.5元/平米 45层超高层社区，外立面采用ARTDECO风格，有效将楼盘形象拔升。内设。内有山体公园，并有16万㎡的景观，有景观湖景。 项目营销战术分析总结：首置刚需超级大盘快速走量，值得借鉴 花果园 展示打击高举高打 拓客渠道全面化 营销推广强势化 生活配套营造 快速周转战略明确，以IRR为目标 成本体系是关键，能够低价走量 重中之重 针对首置刚需心理 选择高举高打 景观示范打击力强 制造落差吸引客户 旺销保证 全省拓客 销售人海战术 多方位拓展渠道 大盘操作思路清晰 营销策划主题连贯 合理安排推售主题和节点 多种媒体组合 看得见的战术 背后的投入 交通 商业 教育 医疗 公