广西天等县天富商业广场住宅营销推广方案_72页课件.doc

精品 天等天富商业广场住宅营销推广方案 前言；由于获取的信息具有不对称性，且具有多维性，各方的看法必有不同。在时间短促，任务重的情况下，做此方案前，深感此项目具有较多突出特点，但各方面尚未理顺，在本项目规划尚无一具体定性以及定位的条件下，做此营销推广方案，深感会考虑得不够周全及细密。因此，希望此方案能起到与双方相互交流的基础平台作用，双方通过多次沟通与交流，把后续工作开展落实好。 第一部分 天等销售特点分析 经现场实地走访调查及与当地销售人员沟通了解，天等房地产市场具有以下特点： 天等县居住状况受县城居民自主建房影响，规划落后、基础设施落后、治安环境差。近年来随着县城整体发展，居民的住房环境得到了一定改善。从整体消费市场特征来看，安家置业追求高尚住宅环境，将是天等县市场需求发展的必然结果。 从上述市场状况分析，天等县房地产市场呈现以下利好特征： ★县城居民都是购买宅基地进行自主建房，具有较高的比例；而随着天等县人口的发展，宅基地用地的停止批复，家庭分居等因素将会促进县城购买需求的增加； ★大多数企事业单位已房改完毕，取消福利分房和集资房，将极大的促进天等县房地产的发展； ★县城中心居住氛围浓厚，生活以及交通便利，仍然是县城居民购买的首选； ★目前天等县在售项目少，市场竞争不强，县城购买力较强，市场空间大，有力的促进天等县的房地产开发和销售； ★当地有丰富矿产资源及农副产品，造就部分有钱的私企老板及经商者；以及周边乡镇里的农民富裕后移居到县城居住需要购房；极大的提高现有的天等县的购房需求动力； ★县城中心商业较为密集，其租金水平也处于较高位置； 综上所述，天等县的房地产具有较好的发展空间和潜力。 第二部分 项目分析 项目swot分析 1.1. 项目SWOT列表 项目优势(S) 目区域优势以及地段优势，紧邻天等县核心商业步行街； ②开发商的开发经验； ③项目土地现状以及各项规划还可进行调整，利于应对市场变化； ④项目交通便利、出行方便； ⑤项目占地140亩以上，在天等县城核心区有规模优势； ⑥项目地处县城中心区， 配套较好； ⑦项目临街面长，商业价值明显； 项目劣势(W) 项目旁的规划道路尚未开通； ②项目周边市政配套、物业类型档次普遍较低； ③项目地块被天宝南路分隔，商业氛围难以连接成片，形成浓厚氛围； ④项目原居住氛围不浓厚； ⑤本项目涉及拆迁，开发成本相对较高； 市场机会(O) ①项目所处区域作为城区的旧居住中心，潜在客户数量多； ②天等县近年发展较快，且目前县域内在售项目较少； ③旧城改造，步行街拆迁信息利好； ④房地产有较大提升空间； ⑤天等县政策及开发商人脉关系利好； 市场威胁(T) ①区域土地潜在地块多，未来竞争对手多； ②国家政策调控转向的威胁； ③天等县居民收入增长缓慢影响了购房者的购房决心和信心； ④项目北边为石山区，限制了城市的发展，也限制了地块的发展； 1.2 优势分析 1.2.1项目区域优势及地段优势 优势体现： 项目处于天等县的核心商业区域，该区域聚集了较多的商业类型，例如购物、餐饮、娱乐等内容，形成了天等县辐射整个县城的步行街区。且处于城市的中心区，各项配套较为完善及齐全。 项目周边高中低档商业完备，具有一定的商业氛围，并随着周边商业体的加入，该区域商业氛围将越来越浓厚，地段价值明显。 优势应用： 利用县城核心商业街的影响，树立本项目在城市中心的发展形象，确定繁华、富足的特性。对该区域已实施或即将实施的相关规划进行炒作，形成购房及居住向心力，提高项目形象，提升项目价格，注重本项目的商业规划，以体现项目地段价值最大化。 1.2.2开发商的开发经验 优势体现： 本项目开发商已成功开发项目，拥有一定的开发经验以及积累了一定程度的开发实力。，这有利于本项目的开发以及营销按项目定位以及整体营销推广后的预计流程及时间顺利进行，而雄厚的实力以及积累的营销经验则有助于本项目的整体营销计划能按预定计划实现，实现项目的顺利滚动开发及销售。 优势应用： 利用开发商的实力及品牌，做好本项目现场的实景营销，现场展示本开发商的实力以及品牌优势（在现有情况下，不需要大的投入，但必需有特色）。预先合理确定项目的开发节点，利用丰富的营销手段及工具，实现项目的各阶段销售目标，降低本项目的开发风险。 1.2.3项目土地现状以及各项规划还可进行调整，利于应对市场变化 优势体现： 目前本项目的规划用地面积超过140亩，当前总建面可达到15万㎡，其中商业面积最高可达到3万㎡的面积。可利用先进、合理的理念，合理规划商业面积及业态，跟随市场的发展潮流，创造科学合理的居住、商业空间及环境，达到一个较好的平衡，满足项目的各项规划指标；在建筑的外立面上，以特色建筑风格去体现本项目的特色；在项目的户型产品、总平规划等方面聘请好的规划公司，整合各项资源，成