房地产_估价规范.ppt

估价报告 表7.0.9－1 估价结果汇总表 估价报告 表7.0.9－2 估价结果汇总表 估价报告 表7.0.9－3 房地产抵押价值评估结果汇总表 估价报告 11 注册房地产估价师，应按表7.0.9－4写明所有参加估价的注册房地产估价师的姓名和注册号，并应由本人签名。 表7.0.9－4 注册房地产估价师 估价报告 12 实地查勘期，应说明实地查勘估价对象的起止日期，具体为自进入估价对象现场之日起至完成实地查勘之日止。 13 估价作业期，应说明估价工作的起止日期，具体为自受理估价委托之日起至估价报告出具之日止。 估价报告 7.0.10 估价技术报告应包含下列内容： 1 估价对象描述与分析，应有针对性地较详细说明、分析估价对象的区位、实物和权益状况。对土地的描述，应说明土地的名称、坐落、四至、用途、面积、形状、地形、地势、地质条件、开发程度、交通条件、周围环境和景观、外部配套设施、利用现状、规划条件、权属状况等；对建筑物的描述，应说明建筑物的名称、坐落、用途、建筑规模、层数和高度、建筑结构、设施设备、装饰装修、层高、空间布局、建筑功能、工程质量、外观、建成时间、维护情况、利用现状、权属状况等。 估价报告 2 市场背景描述与分析，应有针对性地较详细说明、分析类似房地产过去、现在和可预见的未来的市场状况。 3 估价对象最高最佳利用分析，应有针对性地较详细分析、说明估价对象的最高最佳利用状况，并说明以最高最佳利用状况为估价前提。当估价对象已做了某种利用时，应从维持现状、更新改造、改变用途、改变规模、重新开发以及它们的组合或其他特殊利用中分析、判断何种利用状况为最高最佳利用状况。当根据估价目的评估估价对象的现状价值时，可不进行估价对象最高最佳利用分析。 估价报告 4 估价方法适用性分析，应逐一分析比较法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法对估价对象的适用性。对于理论上不适用的，应简述理由；对于理论上适用但客观条件不具备而不能选用的，应充分说明理由。对于选用的估价方法，应说明估价技术路线。 5 估价测算过程，应详细说明价值测算的步骤、计算公式和计算过程，以及估价基础数据和估价参数的来源或确定依据等。 估价报告 6 估价结果确定，应说明不同估价方法的测算结果和最终估价结果，并应详细说明最终估价结果确定的方式方法和理由。 7 估价对象变现能力分析，应较详细分析、说明估价对象的通用性、独立使用性、可分割转让性、区位、开发程度、价值大小、市场状况等影响其变现能力的因素及其对变现能力的影响，假定估价对象在价值时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与其市场价值的差异程度，变现的时间长短以及费用、税金的种类和清偿顺序。当不是房地产抵押估价报告时，可不包含估价对象变现能力分析。 估价报告 7.0.11 附件应包括下列资料： 1 估价委托书复印件； 2 估价对象位置示意图； 3 估价对象状况照片，应包括估价对象的内部状况、外部状况、周围环境和景观照片，因本规范第3.0.7条第一款规定的情形未进入估价对象内部进行实地查勘的，可不包括估价对象内部状况照片，但应说明无该照片的具体原因； 4 估价对象权属证明复印件； 估价结果 4 估价计算公式的恰当性； 5 不同估价方法的估价对象财产范围的一致性； 6 不同估价方法的估价前提的一致性； 7 选用的估价方法的适用性； 8 估价假设的合理性； 9 遵循估价原则的正确性； 10 房地产市场状况的特殊性。 估价结果 6.0.3 估价报告中应说明估价基础数据和估价参数的来源或确定依据。对于房地产估价行业组织公布的估价参数，应在估价中优先选用；不选用的，应在估价报告中陈述理由。 估价结果 6.0.4 对于同时选用两种以上估价方法进行估价的，在确认各个测算结果无差错及其之间差异的合理性后，应根据估价目的以及不同估价方法的适用程度、数据可靠程度、测算结果之间差异程度等情况，选用简单算术平均、加权算术平均等方法计算出综合测算结果，或从中选用一种估价方法的测算结果作为综合测算结果，并应在估价报告中说明不同估价方法的测算结果和综合测算结果，以及得出综合测算结果的方式方法和理由。 对于选用一种估价方法进行估价的，经确认为无差错的测算结果作为综合测算结果。 估价结果 6.0.5 得出综合测算结果后，应根据未能在综合测算结果中反映的价格影响因素，对综合测算结果进行适当调整后确定最终估价结果，并应在估价报告中陈述调整的理由。如确认不存在未能在综合测算结果中反映的价格影响因素，可直接将综合测算结果确定为最终估价结果。