关于房地产开发项目造价控制的研究-项目管理专业论文.docxVIP

西安建筑科技大学工程硕士论文 西安建筑科技大学工程硕士论文 西 西安建筑科技大学工程硕士论文 PAGE PAGE 2 3 3 1.1.3 绝大多数开发商只重视项目施工阶段造价控制 目前绝大多数开发公司并未实行开发项目全过程造价管理模式，开发商只注 重房地产项目建造实施过程中的造价控制即工程预决算，而忽略了对房地产项目 造价影响最大的前期决策、设计阶段的造价控制与管理。项目实施阶段的造价控 制对造价的影响的可能性仅为 5%-10% ，而项目前期决策阶段对造价影响的可能性 高达 95% ，设计阶段对造价的影响为75% ，因此，大部分的房地产开发商应转变 观念和造价控制的重点，要从对目前重点对施 工阶段的造价控制做到转为对整个 开发过程的造价控制，但重点应放在项 H 开发前期决策和设计阶段，做到有的放 矢。 1. 2 房地产项目造价控制的特点 1.2. 1 系统性 房地产开发过程是 一个庞大的 系统工程，分为各个不同的子系统阶段 ，但都 是系统的一个组成部分，虽然不同阶段的造价管理 具有不同的管理手段和 目标， 但是房地产项目造价控制与管理的最终目标是实现项目的投资效益(包括经济、 社会和环境效益)最大化，每个阶段管理都是为最终目标服务的、是一个有机的 系统，因此 ，系统科学的进行管理就显得很重要。 1.2. 2 多主体性 开发管理 咨询单位 开 开 发 商 设计单位 设计管理 因 1.1 开发项目各主体 关系国 房地产开发项目造价控制的多主体件宁要体现在开发过程中涉及的 主体较 多，包括开发商、咨询公司、设计院、建筑承包商、原材料和设备供应商等，在 房地产项目开发过程中 ，他们之间是经济合同关系，以经济合同为纽带，以提高 开发项目建设水平为日的，最终形成相互制约、相互协作、相互促进的开发管理 格局。开发项目造价管理的各个主体及各个主体之间的关系见图 1.1: 1.2.3 多阶段性 房地产开发项目造价控制贯穿在开发过程的各 个阶段 ，包括决策阶段、设计 阶段、施工阶段 ，是开发项目各阶段造价由法入深的累积。房地产开发项目造价 控制的多阶段性主要体现以下两个方面 : (1)房地产开发项目各阶段造价控制具有各自不同的特点，并且在整个开发 过程中具有不同的地位。房地 产开发项目各阶段造价控制从造价内容 、造价控制 措施、造价 主体、造价在开发过程中的地位等各个方面都有各自的独特性。 (2) 房地产项目各阶段的造价相互联系 ，相互影响。各阶段造价由浅入深， 前一阶段造价制约后-阶段，后 ←阶段造价是对前- - 阶段造价的补充。各阶段的 造价控制关系如图上 2。 图1.2 房地产项目各阶段造价控制关系国 1.2.4 复杂性 房地产开发项 目造价管理具有复杂性的特点。这有二方面 的原因: 一是房地 产项目本身所具有的特性。项目设计的独特性，不是成批生产的特点给实施带来 复杂性，开发过程 中，还会受到许多不可预见因素的影响; 项目开发涉及行业多 ， 协作要求高 、协调控制难度大;二是房 地产项目最后要将项 H 推向市场，要得到 市场的认可 ，因此造价控制并不是 昧的降低造价，而是要追求性价比最好，要 在造价与项目品质之间找到 -_ -个平衡点。 三是房地产项 目造价控制涉及时间、质 量、投资、合同、人员和风险等多方面的因素，参与的单位有咨闹、勘察、设计、 监理、施工、物资、运营等众多单位，要对这些方面进行沟通和协调就变得非常 复杂。 1. 2.5 持续性 房地产开发项目具有很强的整体性，在总体设计内，各单项 工程之间具有不 可分割的联系:而房地产项目的开发过程具有阶段性，各个阶段之间既是相对独 立的 ，也是相互联系的，由于房地产项目 具有整体性又具有阶段性，这就要求房 地产项目造价控制与管理工作具有持续性。 房地产开发项目的五个特点是辩 证统一的，既具有独 立性义具有相互联系性。 造价控制的阶段性、持续性和多主体性就决定了房地产项目造价控制的系统性， 而开发项目的阶段性是由建设项目本身的系统性决定的 ，造价控制的持续性又是 由阶段性和系统性决定的 ，而造价控制的阶段性也决定了造价控制的复杂性，而 且管 理的复杂性和系统性也是相互联系的。他们之间的 关系如 图 1.3。 阁 1.3 房地户项 目特点之间关系阁 1.3 房地产开发项 目造价控制的意义 1.3. 1 为项目正确决策提供依据 任何房地产项目在前期都会做出许多关于开发本项 目的决策，这些决策需要 考虑建设项目的地点、时间、定位、功能、规模、标准以及刘社会、经济、环境 的影响，而且所有决策都要从经济的角度进行考虑，因此离不开 -系列造价指标 的测算。按照科学的程序进行造价指标的测算，由浅入深，由粗到细，匡算一一 估算一一概算一