第二章房地产权属 （2）.ppt

第二章 房地产权属法律制度 第一节 房地产权利与权属 房地产权利，是指以房地产为标的的民事财产权利，是权利人依法对其所有的房地产享有的占有、使用、收益和处分的权利。 房地产权利包括：土地所有权、土地使用权、房屋所有权、房地产抵押权。 房地产权属，是指房地产权利主体上的归属，是将房地产权利与一定的权利主体相联系。 房地产权利的存在是房地产权属的前提和基础。 第二节 土地权属制度 一、土地所有权与使用权的基本原理： （一）土地所有权基本原理 1、土地所有权的全能 占有权、使用权、收益权、处分权 2、土地所有权的社会功能 （二）土地使用权基本原理 第二节 土地权属制度 1、土地使用权的概念 传统民法中，土地使用权具体包括地上权、地役权、土地用益权以及使用权（法国民法典）、建筑权（瑞士民法典），没有统一概念。 在我国，土地使用权是一种新型物权，指公民、法人及其他组织依法控制、支配全民所有或集体所有的土地及其收益，并排斥他人干涉权利。《物权法》根据土地的用途，将土地使用权分解为土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权与地役权。 2、土地使用权的性质 物权、他物权、用益物权 第二节 土地权属制度 （三）土地所有权与土地使用权的相互联系 第二节 土地权属制度 三、我国土地所有及使用制度 （一）土地所有制度 第二节 土地权属制度 1、国有土地所有制度 《土地管理法实施条例》第二条 下列土地属于全民所有即国家所有：（一）城市市区的土地；（二）农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；（三）国家依法征用的土地；（四）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；（五）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；（六）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。 换言之，以上包含土地之外的土地就是集体土地。 第二节 土地权属制度 国有土地制度的特征 1）国家统一所有。国务院是国家所有权的唯一代表。 2）中央及地方各级政府分别行使权力。分级实行管理权力而非分级所有。 3）国有土地使用收益中央与地方共享。 4）国有土地所有权的部分权能适当分离，形成国有土地使用权。 第二节 土地权属制度 2、集体土地所有制度 农村集体土地归一定集体组织内的全体农民所有，由农业集体经济组织或村民委员会代表行使所有权。 讨论：大家自由发挥，根据自己以往见闻见识，谈谈对我国土地集体所有制度的一些看法。 第二节 土地权属制度 1）主体虚位，使农民产生疏离感 2）主体虚位，使得所有权行使被“内部人”所控制 3）主体虚位，使得所有权虚化 A.名义上的“土地所有人”没有土地的处分权，不得自由买卖、租赁、转让和抵押土地。B.土地所有者并没有土地的收益权。C.在政府与农民就土地权益所作的博弈中，政府永远处于超越法律的绝对优势地位。 第二节 土地权属制度 第二节 土地权属制度 （二）土地使用（用益）制度 我国实行土地用途管制制度，国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。 第二节 土地权属制度 1、土地承包经营权制度 《物权法》第124条规定：“农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地，依法实行土地承包经营制度。” 双层经营体制：家庭分散经营（基础）、集体统一经营（规模化，更具效益） 《物权法》：（1）明确土地承包经营权是物权；（2）土地承包经营的期限；（3）土地承包经营权的设立与登记制度；（4）土地承包经营权的流转制度；（5）承包地的调整与收回制度；（6）承包地征收补偿制度。 第二节 土地权属制度 2、建设用地使用权制度 （1）国有土地的建设用地使用权制度 设立范围 设立方式（出让、划拨） 登记制度 交易制度 建设用地使用权与地上物的关系（地不离房，房不离地） 征收补偿制度 （2）集体所有土地的建设用地使用制度（见课本） 第二节 土地权属制度 3、宅基地使用权制度 注意：农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。 农村村民出卖出租