第参章住宅类型市场分析与资料说明.PDF

．22．國立政治大學地政學系碩士論文 第參章 住宅類型市場分析與資料說明 第一節 台北都會區不同住宅類型市場之分析 市場之價格為供需雙方的均衡結果，台北都會區因為地理環境，使得住宅 產品相當多元，套房、電梯大廈與透天因為其供給面與需求面的差異而形成價 格的不同，以下根據目前市場各住宅類型的產品特色進行分析。 一、住宅類型市場供給面特色分析 (一)套房 套房產品特色為小坪數的住宅，其區位較常位於繁華以及成熟之商業區。 因為坪數不大，總價相對於其他產品較低，另一方面，這類型產品因為面積不 大，建商為了增加室內使用空間，通常以挑高的樓層設計，吸引購屋者注意， 然而挑高的樓層設計隱含興建夾層是否合法問題。近年來因為生活水準的提 升，使得這類型的產品強調多功能的公共設施、住宅維護與安全管理。 (二)電梯大廈 電梯大廈為一般性的住宅產品種類，而其因為坪數的設計相當多元，在區 位及總價上分佈的相當廣，從市中心到郊區皆有電梯大廈的產品。依建築法規 規定，在六層樓以上必須設置電梯，但現在因為電梯的普及與生活水準的進步， 使得出現五層樓，甚至四層樓的電梯大廈產品。而因為是一般家庭居住使用， 這類型產品戶數規劃達到上百戶以上，形成大型集合住宅社區。 (三)透天 透天住宅為具有較大坪數之產品，因為都市土地寸土寸金，使得這類型的 產品集中在新發展地區與郊區推出，少部分在市中心地區推出，而透天的產品， 建築物與土地連同販售使得其總價相當高。這類型住宅在台北地區地少人稠的 情況下，顯得偏向於豪宅的規劃設計，像是建築材質、管理維護、衛浴設備、 庭院設計的高品質要求，使得營建成本提高不少。 二、住宅類型市場需求面分析 (一)套房 台北都會區不同住宅類型及其面積價差之研究．23． 位在都市中心商業區工作的商務人士，或是就學、觀光客與外來人口是最 主要的需求者，因此對於高密度的套房需求相當大。套房因為位於交通便利與 辦公大樓林立的商業區，且因為套房的總價相對於其他產品低，對於剛進入社 會工作的年輕人或是購屋能力較低者是一大誘因，而近年來因為利率走跌，出 租套房的收益相對於存在銀行的定存利率高，因此也吸引相當多的投資者購買 而轉為出租收益。 (二)電梯大廈 電梯大廈的購屋者通常為一般家庭，而對於提供一家生活居住的空間來 看，價格的負擔能力是一大考量，像是位在都市商業區的精華地段，其總價相 對較高的因素使得需要較佳的經濟能力才能負擔，為了尋求合適負擔能力的住 宅，必須考量區位的選擇與面積的大小。 (三)透天 透天屬於負擔能力較佳購屋者青睞的產品，不動產因為其昂貴性，購買高 價的產品越是能彰顯購買者的身分地位。要求較大使用空間、私密性以及高級 建材的購屋者，透天產品獨門獨戶的規劃設計正是切合其需要。而台北地區這 類型的購屋者，大多是負擔能力較高且有穩定收入來源，對於住宅品質的要求 也相對提高。 三、住宅類型供需變動因素 各住宅類型之間的價差可能是因為實體面或是區位面因素而導致在市場上 產生不同的資本累積效果。Dipasquale(1999)指出在住宅供給面上，住宅市場是 由不同的競爭廠商所組成，而廠商的總合供給決定在實際的住宅價格上，如果 供給面因為生產因素無法供給，以及需求面對於新推個案的需求增加，會使得 市場的均衡價格上升。而住宅價格的上升在短期是由於技術瓶頸，但在長期則 是由於勞資與建材等建築成本的增加，而住宅價格上升會導致新推個案的供給 總額增加。假設在市場上，住宅是屬於一種正常財貨，其供給曲線為一條正斜 率的曲線，而需求曲線為一條負斜率的曲線。藉由下面幾項因素討論各類型價 格的供給與需求曲線的變化，可以更清楚彼此之間的關係。 (一)土地與建築成本 ．24．國立政治大學地政學系碩士論文 Somerville(1999)利用特徵函數控制品質估計建築成本的結構，並研究建築 成本與房價之間的關係，而實證結果顯示建築成本增加對於建商推案行為與新 推個案住宅價格有顯著的影響。Wolverton et al.(1999)指出一房一衛的住宅顯得 比其他類型，在每坪面積上付出較高的建築成本，因為一些固定的設施成本並 沒有因為面積小而等比例減少，而這些設施包括電梯、廚房、浴室抽水系統下 水道管線等。而由住宅市場觀察，套房通常位於市區的精華地段，平均來看套 房的地價高於其他住宅類型，顯然在地價比較基準上，對於套房供給者的成本 負擔較高。另