-北京世纪华侨城项目营销策划报告-66.ppt

北京市居住类市场宏观状况 1、北京将进入消费稳定增长期，并能长时间保持消费活力。 2、土地政策及金融政策的实施将影响行业进行清盘，使市场经营更为有序。 3、北京的大规模城市建设给北京房地产行业带来巨大市场机会及利润空间。 4、二三级市场的影响 二手房存量大，随城区价格上扬和供应量紧缩，必将更加活跃。 二、三级市场的活跃，不会抑制一级市场的销售情况，相反，会带动一级市场，形成联动。 二手房市场将冲击低档住房市场，置业升级将给中高档住宅带来更大的购买需求。 5、2008奥运的影响 07－08年出现无新增住宅的真空市场现象。 新增奥运场馆将制造多个住宅新区。 奥运带动京城北部购房热点地区更加升温，进一步拉大南北差距。  区域内市场分析 总 论 总体来讲，虽然华侨城所在区域价值将会整体提升，但竞争还是相当激烈的。东部区域中档项目存在的大范围竞争，将分割市场，争夺目标客户。所以，华侨城需要调动一切合力，通过品牌在北京的有效落地，顺利完成一期销售，为二期的热销奠定基础。 华侨城“旅游＋地产”开发模式 产品深度分析 通过上述分析，华侨城项目的综合产品力提炼——舒适尺度的生态板式住宅 目标客群分析与定位 项目综合分析（SWOT） 北京世纪华侨城产品/品牌发展态势展望（品牌先行） 房地产销售流程培训课件 工程要求及实楼样板间建议 推出精装样板间1、2 毛坯样板间推出（户型待定） 设计看房通道 实楼样板间 4 3 2 1 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 12 11 10 9 2006年 2005年 2004年 时间 样板间的装修应体现房间的优势，同时应有一定的品质及可观赏性。 样板间应做出二至三套不同装修风格的主力户型，使客户能够最大余地的对户型进行挑选。 保持样板间的卫生，应有专门的保洁人员打扫。 ??????联合营销体组织结构 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 华侨城销售团队 项目副总监（伟业） 项目总监（华侨城） 销售经理（伟业） 策划主管（伟业） 策划经理（华侨城） 主管 销售代表 主管 销售代表 销售助理（华侨城） 市场研究中心 融资顾问中心 投资顾问中心 建筑顾问中心 营销策划中心 “我爱我家”网络 市场数据库 客户资料库 资深销售团队 ??????关于联合营销体的相关问题 存在问题—— A、联合营销比较容易出现各自为政的局面，双方成员相互切单等恶性竞争，不利于管理。 B、保证项目组成员工作的积极性，避免劳动关系的相互变动，双方派出的同一级别的工作人员必须待遇相同。 解决建议 —— A、为了便于项目体管理，形成团队凝聚力，建议由甲方监督，乙方统一招聘销售主管、销售代表，人员归属乙方。 B、销售主管、销售代表的佣金从联合营销佣金中扣除。每月联合营销佣金扣除销售主管、销售代表的佣金后，剩余部分的50%再扣除乙方承担的现场办公费用后，支付给乙方作为乙方当月代理费。 Thanks. 感谢发展商对本案的指正！ 《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755 QQ销 售 训 练 流 程 《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755 QQ第一部分、案前 一、区域历史背景整理 二、区域楼市状况整理 1、）政治、经济、法规、规章 2、未来发展前景 三、竞争楼盘的基本情况（优劣势分析） 《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755 QQ四、自身楼盘资料的收集和建立 1、个案基本资料： 个案产品 业主概括与业绩 产品规划特色 会所 物业 面积结构 建筑商 建材设备特色介绍 2、个案环境： 工地环境 位置 各项生态设施 重大公共设施与未来发展介绍 生活机能（交通，教育，商业等） 3、周边大型企业（中小城市）－－客群 五、整理吸引买家的优越点 1、利多点－－强化 六、拿出自身楼盘劣势应对措施 1、利空点－－弱化 七、全面了解楼盘工程进度 八、销售说辞统一（销讲） 1、客户积累 2、报表单据的熟悉 预约单 来人来电表 日志 市调表 《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755 QQ第二部分、案中 项目卖点梳理与核心价值提炼 北欧简