-伟业顾问-商业综合体研究专题-92.ppt

军产土地开发操作模式 ——恒大南京苜蓿园项目沉淀 军产土地开发利用方式 两种利用方式优劣势比较 南京苜蓿园项目推进流程 操作流程说明 军产土地开发操作模式 ——恒大南京苜蓿园项目沉淀 军产土地开发利用方式 两种利用方式优劣势比较 南京苜蓿园项目推进流程 操作流程说明 土地转性需报总后批准，手续繁杂，不一定能通过 到地方出让需缴纳相应的土地费用，增加土地成本 招牌挂出让时不一定能保证投资方取得土地 项目建成后土地仍属于军产，无法办理民用房地产权证，再出售将受到限制 土地年限不同于民用，经营性用房一般为30年，非经营性用房一般为50年，到期后房屋产权仍归军方所有 劣势 √ 土地权属清晰，后续开发及转让不受限制 土地使用权转让 手续简便，容易操作 土地成本低，开发利润高 联合开发 推荐 优势 利用方式 与军方签定合作协议 报总后审批 获取军方土地使用许可证 与居民签订拆迁及 分房协议 土地邀标出让 Yes 首付金 返还首付金 No 支付过渡补偿费 No 获取地方土地使用许可证 组建项目公司进行开发 Yes 与军方就谈判基础协商 Yes 退出项目 No 合作谈判 1 由军方协商降低土地出让金的比例，如由30%降到18% 由军方与总后及地方政府协商土地的出让价格保证在300万/亩左右 未来实物分配投资方所占比例能否进一步提高 同时明确军方所得房屋土地增值税如何核算 军方审批 2 如果军方土地许可证无法办理下来，500万资金不上缴 确认军方土地许可证办理的时间节点 地方审批 3 军方土地许可证办理下来后，地方国有土地使用权证无法办理，500万资金要回退 确认协议土地出让价格未来不会被重新评估并补交土地出让金（包括部队和国土局） 明确土地以邀标的方式出让，并保证恒大不再支出其他土地相关费用 确认地方国有土地使用权证办理的时间节点 拆迁 4 明确过渡补偿费的数额以及支付的方式 明确军方在协调动迁户意见、推动拆迁进行上的责任及明确拆迁的时间节点 只有地方国有土地使用权证办理下来后才支付过渡补偿费，进入拆迁进程 开发建设 5 组建项目公司明确投资方式以及收益分配比例 明确方案所提供的地块规划指标都已确定？如果指标可调整，明确调整部分收益的分配方式 销售 6 明确实物分割完毕后，军方所得的房屋后续手续办理的承接人及费用承担方 明确军方所得房屋未来的物业管理方式及收费标准 明确面向市场的房屋销售周期未完结的情况下，军方所得房屋不得低价进入市场，打乱销售节奏 The End 综合体 城市空间的公共性——综合体模型 城市街道空中叠合 城市资源共享 六本木商业中心——启示 综合体 传统街区的再生与复兴 社会整合+街区级城市力量整合 “文化都心” “垂直花园城市” 六本木商业中心——启示 综合体 产业整合+综合开发 城市功能整合 交通便捷 信息高速 “都市休闲地” 六本木商业中心——启示 国内 北京银泰中心 北京华贸中心 北京银泰中心 综合体 地点：北京朝阳建外大街2号 工期：2003年9月～2007年中旬 用地面积：31300平方米 建筑面积：350000平方米 容积率：8 绿化率：21% 建筑形式：3栋高层塔楼、群房3层、地下3层 中央主楼：63层，高249.9米， 长安街最高的建筑 东西2栋配楼：45层，高186米。 停车位：1605个 主要用途：写字楼（东西2栋配楼）、 公寓（中央主楼） 销售价格：40000元/平方米 开盘价格：38000元/平方米 北京银泰中心 综合体 区位：北京CBD的核心地带 东三环国贸桥的西南角。 北临长安街，与国贸遥相呼应。 东临东三环路。 南为建外SOHO。 交通便捷 距离北京火车站4公里。 距离首都机场20公里。 周边生活配套设施 北京涉外经济活动中心。 公寓：国贸公寓、嘉里中心公寓、雅诗阁等。 购物中心：赛特购物中心、国际俱乐部、友谊商店等。? 北京银泰中心 综合体 北京银泰中心 提升北京的天际线， 建筑风格：综合、简洁。 三栋塔楼 两栋45层办公楼： 空中大堂垂直分隔 4个独立的办公区。 1栋62层酒店： 大堂，第60层 550间客房 50套豪华公寓。 3层裙房连接三幢塔楼 总面积52,199平方米， 商业配套设施：4层，25,000平方米 时尚欧陆精品店 美食 精品生活购物中心 会议设施 欧洲顶尖时尚的生活方式： 高品位的商业、休闲、健康、美食及娱乐生活目的地。 综合体 北京银泰中心 裙房下面机动车出入口。 每幢塔楼，都有其独立的宽大进口。 多层“都市公园” 裙房的绿化屋顶 一体化的街面层花园、水景、屋顶花园 城市内的隐居处 综合体 北京银