东莞莲湖山庄别墅项目营销策划全程方案.ppt

莲湖山庄营销策划思考 目标客户定位 核心客户群：长安、深圳、大岭山高端客户群体； 重点客户群：虎门、松山湖等周边镇区客户； 游离客户群：其他镇区客户。 目标客户定位 核心目标客户表现特征 他们 年龄在35~50岁之间，具有较高甚至显赫的社会地位 关注政治、经济动态，见多识广，视野开阔，具有国际化观念 对文化认同与敬慕，较钟情于纯自然背景和高品质建筑 追求“珍品化”生活，并注重高质量休闲健康的生活方式 含蓄内敛，深藏不露，不事张扬，不爱“露富” 日常交际、高级应酬比较多，时常往返于各大城市及国家之间 …… 核心目标客户心理需求 他们想要一个 能够体现自己的身份地位和社会阶层 能够昭示自己的生活品味与格调 有一个与自己同等身份、同等财富度的广阔的社交圈 可以体验全球化的生活、休闲、消费方式 能够享受到一种不受国界限制的尊贵服务 能够作为上层社交会友场所 的生活空间 由此可见，财富阶层对别墅的需求， 已不仅仅是一个奢华的大房子 而是一种 占稀缺景观，享尊崇服务 有品质格调，藏人文积淀 能彰现身份，具社交氛围 的国际化生活圈…… 即一个： 融稀缺性资源及国际化生活方式为一体的 高品质居住社区 形象定位提炼 形象定位 原生态，是贴近自然的追求。原“森”态更让人联想到郁郁葱葱的森林，与项目的半山气质更加贴近。 形象演绎/原森态生活 清晨，当第一缕阳光洒向屋顶，窗外山景蒙蒙， 峰间白云环绕，晨露轻吻绿韵，幽静山野间，来一 场与自然的纯粹对话…… 形象演绎/原森态生活 午后，阳光透过树林的间隙筛出一片绿荫，松鼠在林中飞快的穿行，鹭鸟在水边展翅嬉戏，微风中，一湖清水泛起涟漪…… 形象演绎/原森态生活 入夜，月朗星稀，神秘山景依稀可见，在湖边，就着月光聆听生命的天籁之音…… 形象演绎/原森态生活 一栋生态别墅，一种森林生活！ 形象演绎/国际化社区 真正懂得生活的人 决不用奢华来定义尊贵 在这里 传统文脉菁华与异域建筑风情融于一体 优雅的萨克斯与陈年红酒的飘香暧昧纠缠 栖水岛居，尊贵自露 一份贵族生活，一个国际社区 形象定位 案名建议： 半山·湖畔湾 案名释义： 半 山：国际化豪宅的代名词，尽显尊贵品质。 隐，离繁华不远，离自然很近，享受亲近生命的愉悦！ 湖畔湾：稀缺的山水景观，择水而居的智者生活。 湖水的灵动空间，隐含仁爱、淡定、忍耐和心如潭水的意境，意蕴无穷！ 案名既点出了项目的绝佳山水资源，又隐含了目标客户的生活追求，稳重大气，具备较强的品牌传播力。 形象定位 广告形象定位语： 莲花山·原森态国际名墅 广告语诠释： 莲花山——“莲花山”自身的品牌影响力值得借鉴。 原森态——注重人与自然的交流：湖山做邻，仙鹭为友，视野里是宁静的天 色，耳畔边是婉转的鸟鸣，将世界回归到原本的自然淡泊之中，享 受亲近生命的愉悦。 国际——在半山.湖畔湾，国际化不只是建筑，还是生活方式…… 名墅——直接表明了本案的高端形态定位。 项目整体属性定位 在前述条件下，项目的整体属性定位： 拥有绝佳山水资源的 满足高端人群居住需求的 具备国际性豪宅标准的 东莞首席原森态顶级豪宅 产品定位 从项目的整体定位出发，结合项目的地形地貌，以及容积率要求（1.15），初步的产品定位如下： 项目规划建议 规划设计思想 地块价值研判 整体规划体系 项目规划设计战略目标 合理规划布局，实现项目效益最大化 剖析各地块的属性和价值，合理的进行产品布置，使溢价能力高的产品（高端物业）与优势资源有效结合，低端物业用以规避项目的劣势，从而提升项目的整体价值； 在项目产品轴线、交通轴线、景观轴线、配套布置等方面科学规划，实现项目的人性化要求从而提升项目的综合价值； 规划的布局便于开发轴线安排，而开发节奏的控制利于提升项目的总体价值。 项目整体规划思想 项目整体规划思想 地块价值研判 地块价值研判\项目东部 项目东侧与几家工厂接壤，造成一定的视觉和噪音污染，价值较低。 地块东部靠南地块与外围存在地势高差，湖边狭长地块的内部景观较好，而且景观位于南侧偏西，具备一定居住价值。 地块价值研判\项目西部 紧靠莲花山，植被保护良好，山势起伏而有韵律，尤其是临湖区域，居住价值非常高； 项目正南侧是厂区，对项目造成相当大的视觉干扰和噪音污染，因此地块正南及东南的居住价值最低； 西南侧与山体有联结，相对价值得到提升，但资源性仍不够高。 西北侧是山体，且整体位于项目最高位置，又临水面，因此