惠州国际商业中心可行性研究报告45p.doc

惠州国际商业中心可行性研究报告 PAGE 6 目 录 基本介绍 一 、研究目标 二、研究途径和方法 三、开发公司简介 四、研究工作依据 项目总论 一、项目位置 二、建设规划 市场宏观状况分析 一、惠州总体经济环境分析 二、惠州经济发展及展望 三、惠州市房地产情况分析 四、惠州市商业状况分析 微观区域市场状况分析 一、项目所在片区环境简析 二、项目片区住宅情况分析 三、项目片区商业情况分析 四、综述 项目的盈利模式、商业规划及物业价格定位 一、盈利模式与商业价值 二、项目商业规划及业态定位 三、物业价格定位 项目开发周期及工程进度安排 项目总投资及资金筹措 一、项目总投资 二、项目资金筹措 项目投资效益分析 一、销售收入 二、项目投资利润测算 财务敏感分析 一、不确定性分析 二、还款能力分析 可行性研究结果 附表 附表1 项目开发成本估算表 附表2 项目销售收入与经营税金及附加估算表 附表3 项目建筑成本投资计划估算表 附表4 资金来源与运用表 附表5 项目损益及利润分配表 附表6 项目现金流量表（全部投资） 附表7 借款还本付息估算表 附表8 敏感性分析表 基本介绍 受惠州市百富创成置业有限公司委托，美联物业代理（深圳）有限公司会同深圳市百富盈国际投资有限公司及惠州市百富创成置业有限公司对惠州国际商业中心项目建设进行可行性研究，为项目开发投资决策提供依据。 一、研究目标 本项目可行性研究的目标是针对惠州市类似房地产项目进行调查研究，记录并分析有关市场资料，以此确定惠州国际商业中心项目定位、商业及住宅建设规划、营销及招商策略的制定和投资收益的评估。 二、研究途径和方法 为达到以上目标，我们进行了以下几方面工作： 1、对项目进行实地考察，以研究影响房地产开发成功与否的重要因素，例如： 1)、地区发展趋势 2)、地区特性 3)、交通便利性 4).影响项目市场占有率的优势和劣势 2、同以下人员举行会议和访谈 1)、丰富经验的房地产项目策划、建筑、营销、经营管理人员 2)、各有关楼盘的使用者和管理者 3、收集并分析了有关的经济和人口统计数据，以确定对本开发项目的需求量有所影响的因素。 4、对惠州市及惠城区的商业物业、住宅市场进行实际调查，以确定商业物业、住宅物业的供应情况，同时包括对市场区域内的不同用途项目的市场状况进行总体调查。 三、投资商及开发公司简介 投资商：深圳市百富盈国际投资有限公司 开发商：惠州市百富创成置业有限公司 深圳市百富盈国际投资有限公司是一家专注于房地产开发经营的企业，公司的注册资本为10000万元人民币。其经营范围主要包括：投资管理、实业投资；国内商业经营；投资兴办房地产、物业管理等项目。 公司旗下主要有三家控股的地产公司：乌鲁木齐中山方向置业有限公司、乌鲁木齐金世界商业经营管理公司和惠州市百富创成置业有限公司。截止到2004年12月，公司累计开发30万平方米物业，其中住宅23万平方米，商业7万平方米，有2万平方米物业租赁给法国家乐福。 惠州市百富创成置业有限公司于2005年在惠州成立，主要进行惠州国际商贸城项目的开发。惠州国际商业城是百富盈正在鼎力打造的惠州市最大的商业、购物、居住、休闲的商业中心，总建筑面积14万平方米。在此项目中，将引进包括家乐福、百安居、百盛等国际国内知名商业企业，是名副其实的国际商业中心和最具实力的综合商业城。 四、研究工作依据 1、《2004年惠州统计年鉴》 2、《房地产估价规范》（1999） 3、《惠州发展规划》（2003） 4、《住宅设计规范》（2003） 5、《惠州年鉴》(2004) 6、《惠州工商指南》（2004） 7、《惠州企业/产品与服务质量年鉴》（2003） 8、委托单位提供的相关资料 9、市场调研资料 项目总论 一、项目位置： 项目位于惠州市惠城区，东至南岸路、西至演达一路、北至石湖路、南至规划路。 二、建设规划 占地面积地25831平方米，土地使用年限70年。 建筑面积：132900平方米 计容积率面积：112500平方米 商业建筑面积：49000平方米 住宅建筑面积：63500平方米 不计容积率：20400平方米 地下室：20400平方米 容积率4.36；绿化率25%；覆盖率：42.6% 总层数27层，其中商业楼层4层，住宅楼层23层。 停车位640个，其中地上140辆、地下：500辆 图1 项目位置图 惠州国际商业中心可行性研究报告 PAGE 7 图2 项目效果图 图2 项目效果图 惠州国际商业中心可行性研究报告 PAGE 30 市场宏观状况分析 惠州市位于广东省东南部，珠江三角洲的东北端，南临南海大亚湾，毗邻香港与深圳，北与河源相接；西与东莞市和增城市为邻；东接汕尾市。全市总面积11158平方公里，人口368万，外来人口200万。惠州