威海市海景花园策划书.doc

PAGE 策 划 书 项目名称：水岸名都——海景花园 客户名称：威海公田房地产经营代理公司 策划公司：吉林万通房地产策划公司 策划内容：房地产项目市场营销策划 策划时间： 2006 第一章 项目概要 第一节 项目区位分析 一、区位：威海市 银滩旅游度假区，属国家AAAA级旅游度假区，位于乳山市境内东南海滨，其区位优势显著，地处中日韩经济合作和青威烟旅游交通的两大三角的高速发展地域。 银滩正融入“青岛一小时经济圈”、“山东半岛沿海旅游圈”，是胶东半岛最后一块黄金海岸，未来发展空间巨大。 在沿海岸线东西的带状规划区内，林秀海碧，集山、海、岛、湖、泉、河、林与一体。特别连绵20多公里的沙滩，坡缓滩平，沙白水洁，沙质细腻松软，洁白如银，“银滩”因此而得名，被誉为“天下第一滩”，“东方夏威夷”！度假区内还有全国最早的潮汐发电站，拥有蓄水量3000万平方米的潮汐湖以及珍珠湾、白浪湾、宫家岛、三观亭、仙人桥、万亩海防松林带等自然景观，是天然的旅游度假圣地。 银滩属典型的暖湿带海洋气候，冬无严寒，夏无酷暑，春季温暖，秋季清爽，年平均气温12~13度，是世界最适合人类居住的地区之一。 二、经济指数 1、规划田地：210000平方米 2、建筑面积：180000平方米 3、户型面积：52~130平方米 4、总户数： 1520户 第二节 项目SWOT分析 优势S 自然环境 银滩属典型的暖湿带海洋性气候，四季分明，冬无严寒，夏无酷暑，年平均气温12~13摄氏度 地理位置 乳山市银滩旅游度假区位于乳山市东南海岸，东接威海，北临烟台，西近青岛，南涉黄海，与日本、韩国隔海相望，银滩位于青岛、烟台、威海三市中心位置。海景花园位于乳山市东北部，是靠海边的一线小区，升值潜力巨大，属一线海景房。 3、交通状况 海景花园属银滩中部地区，道路四通八达，公交线路乘坐十分便利，银滩至青岛机场仅需90分钟车程，至威海机场40分钟车程，至威海港客运站仅需60分钟。 4、休闲胜地 银滩旅游度假区具有得天独厚的旅游资源，林秀水碧，礁奇滩曲，海、岛、礁、滩、泉、林、河俱全，沙质细腻松软，洁白如银，称之“银滩”。是天然绿色之滨。 劣势W 虽然自然资源良好，但是乳山经济发展相对中心城相对滞后，项目周边需要开发，缺乏相应的城市配套设施，导致项目缺少居住氛围，市民对本地缺少认同感。 小区远离中心城市，离最近的县城还有27公里 海滩水域缺少管理和开发，许多地方断条，水质、沙质也不高，还有养鱼等不规范行为。说是二十多公里银滩，其实只有十里八里的银滩就不错了，有人为造势抄袭的情形。 机会O 国家为了宏观拉动经济发展，加大对基础建设和房地产政策的支持，是房地产企业发展壮大的极好机会。要积极开发有升值潜力的地域，要进行充分的可行性研究，进行多方面的专家论证，优化设计方案，搞好测算和预测，争取抢占先机，快速发展，做大做强房地产企业，塑造精品楼盘和优秀房地产企业。 本项目在城市优良地段建设，未来升值潜力非常大，它能使开发商很快进行原始积累，如价位合理很快能销售出全部产品，为开发商成长壮大极有好处。所以，开发商要把握良机快速发展。 通过本楼盘的建设开发，可以在奖惩塑造出一个知名房地产品牌，增加企业知名度和美誉度，为企业做大做强奠定良好的基础。 通过工程建设可以吸引许多高端客户，聚集人气，扩大影响，也同有关政府部门联系紧密，取得他们的支持和帮助，从而方便企业快速成长壮大。 风险T 目前房地产企业经营低迷，销售困难，如果经营不善，可能影响企业的发展，甚至破产，所以企业要高度重视国家房地产政策，把握机遇，使企业健康发展。 房地产企业面对市场风险的同时，企业经营风险也十分突出，如何才那规避风险，降低企业经营成本，提高功效，提高产品质量和档次，形成自己的品牌，迅速走出低谷，步入良性发展轨道。 综合评价： 威海银滩的发展机遇和挑战并存，房地产企业如何把握机遇，迎接挑战，充分利用现有的国家政策法规，积极融资，扩大企业建设规模，提高经营效益，降低建设成本，提高产品质量和档次，塑造企业建设品牌的同时，建立起企业品牌，使企业健康有序发展。 第二章 住宅功能 一、起居室（大厅）落地窗，跨度超4.5米 二、两室以上设两个卫生间，一个储存间，三室另设小仓库。 三、天然气、太阳能热水器入户。 四、供暖已分户地管式或电暖器可调供热，各种表计户外计量。 五、电源、宽带、电话、有线电视、电子可视门铃、电子监控等插座齐全。 六、楼道走廊照明装设感应灯，楼梯地面采用大理石铺设，扶手用优质白钢管制作。 七、楼道门、户门采用名牌防盗门厂家产品。 八、正装修（处处是珍品，只为让居所更完美） 1、客厅/餐厅：优质环保地砖，墙面及天棚刷内墙环保乳胶漆，安装工艺灯具。 2、一体式橱柜及名牌油烟机，燃气罩，玻璃