山东淄博商业物业市场调查报告.doc

PAGE 山东淄博商业物业市场调查报告 广州凌峻房地产策划机构 2002年7月22日 前 言 承蒙贵公司信任我公司，由我公司全面负责通乾商场项目的全程策划。为使本项目能在激烈的竞争环境中脱颖而出，迅速实现销售，前期的市场调查显得尤为重要。为此，我公司对该项目所在的张店区及其周边区域作了深入的调查分析研究。 本调查报告是经过我司调查人员对淄博市的商业物业及主要居住小区进行实地调查，并结合通乾商场的实际情况而形成，是项目全程策划的重要组成部分。  一、淄博市现状 淄博市位于山东省中部，全市总面积5938平方公里，辖张店、博山、淄川、周村、临淄5个区和桓台、沂源、高青3个县，总人口418万人，其中市区人口270.48万人。其中张店区64.3万人，淄川67.1万人，周村31.1万人，博山47.5万人，临淄58.6万人。 淄博是山东省重要的工业城市，具备较好的工业基础。主要工业门类有石油化工、医药、纺织、丝稠、建材、陶瓷、机电、电力等35个行业。陶瓷、琉璃、丝绸久负盛名，是我国五大瓷都之一。 （一）地理位置及交通状况 淄博是山东省重要的交通枢纽城市，有15条公路干线通往全国各地，胶济铁路、济（南）青（岛）高速公路横贯全市东西，市中心张店距济南国际机场仅70公里，向东距青岛港300公里，空运、海运十分便捷。 （二）淄博城市布局 张店、淄川、博山、周村、临淄5个区和桓台县呈梅花状分布，东西南北4个城区距中心城区分别为20公里左右，城乡交错，布局舒展，形成城市组群。 （三）国民经济状况 淄博工业实力雄厚，已形成以重工业为主体，大中小企业相结合，城乡一体化发展的格局。现有工业企业16000多个，主要工业门类有石油化工、陶瓷、纺织、丝绸、医药、建材、冶金、机电、塑料、电子等35个，有一大批在全国、全省占有重要位置的企业和产品。 主要年份国内生产总值构成（以国内生产总值为100） 年份 第一产业 第二产业 第三产业 1996年 10．9 61．6 27．5 1997年 10．0 60．7 29．3 1998年 9．9 60．0 30．1 1999年 9．1 58．0 32．9 2000年 8．2 57．4 34．4 2001年 7．2 58．8 34.0 2001年第三产业总产值约219亿元，其中批发零售贸易、饮食业及房地产业的产值分别为53.35亿元、13.73亿元、25.7亿元，分别占总产值的8.31%、2.14%、4%，可见第三产业已经成为淄博地区重要的经济来源之一，商业物业作为开展第三产业的重要场所，必然会受到更多的关注。 从2001年统计数据来看，全市工业整体效益水平呈恢复性增长，地方工业效益继续稳步提高。近年来，淄博市确立了发展板块经济的总体思路，实施抓大放小，着力于培植重点企业集团，提高全市工业经济运行质量和效益。2001年，全市国内生产总值达到702亿元，比上年增长11.5%；全市工业总产值达到1168亿元，比上年增长9.06%。 淄博的外商投资企业发展较快，德国西门子、日本旭硝子、澳大利亚金马利等一批国际大财团、大商社、大公司相继到淄博投资。2001年，全市引进外来投资项目1180项，实际到位投资62.6亿元。先后与美国伊利市、法国拉罗什市等28个国内外城市结为友好城市，与世界70多个国家和地区建立了经济技术合作与贸易关系。全市2001年出口创汇6亿美元，出口产品达19大类300余种，销往70多个国家和地区。获自营进出口权企业和在境外投资办厂、设立办事机构的企事业单位逐年增加。国际经济技术合作和对外承包工程及劳务合作也取得较大进展。 （四）区域宏观经济发展状况 1、国民经济持续发展 从1999年开始国内生产总值年均增长9%，城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入年均分别增长5%和8%，初步形成适应经济国际化要求的开放格局；经济结构的战略性调整也取得重大进展，初步形成现代化城市的格局和风貌，人民生活更加宽裕。预计到2010年，国内生产总值将比2000年翻一番。 2、城市化进程的加快城市品位不断提高 一些项目先后启动，城市基础设施、文化教育工程、商业贸易场所等投入建设，为淄博市的发展奠定了坚实的基础。此外，随着城市品位的提高，决定了城市必须能够提供较高档次的休闲、娱乐、购物等场所。而就淄博目前的状况来看，现有的娱乐购物消闲场所尚难满足全方位的要求，发展较高档的商业物业势在必行。 3、淄博城市第三产业加速发展 从上述分析可知，淄博市经济发展构成中的第三产业，每年均稳步发展，第三产业在整个国民经济中的比重有不断扩大的趋势，说明淄博市的经济发展的多样化和多元性，也从另一个侧面说明淄博市的人均消费能力逐年增高，人们对商业服务需求也趋之活跃。而商业物业作为开展第三产业的重要场所，必然成为许多发展商和投资者追逐的对象。 4、消费品