思源经纪-商业地产开发基础知识与策划定位实操-51PP T.ppt

2、如何进行商业市场定位 [ 辐射区域的确定和零售业结构研究 ] 地区间的销售动向 商业地区间的竞争状况 业种间的销售动向 大型主力店的动向 以上综合反映的各项指标和内容为项目的市场定位、业态设计、经济效益预测提供定性的参考分析。 2、如何进行商业市场定位 [ 竞品及典型性案例研究 ] 规模 客流量 提供的产品或服务、收益情况 交通来源 优劣和劣势 从以上几个方面分析其现状及结构特点，以便做竞争分析，进行差异化的定位，同时提炼出本项目可借鉴和需要规避的因素。 2、如何进行商业市场定位 [ 消费者消费行为的调查与研究 ] 人口结构 消费水平 购买行为分析 收入水平 交通和出行方式 通过以上方面对消费者消费行业进行定量和定性研究。 2、如何进行商业市场定位 市场定位传达的是项目的精髓、项目的宗旨 大众化定位 VS 特色化定位 大众化定位法适合商业地产项目所在地有足够消费群、没有激烈竞争，采用该定位方式可以取得稳定收益，市场风险小； 特色化定位法表现在两方面：特色主题、特色服务。该定位方式市场风险较大，但一旦成功，较易形成品牌。有了特色才具有不可替代性，从而具有竞争。 2、如何进行商业市场定位 大型商业地产项目的目标市场是不断培育、不断发展的，在原有项目的基础上，发展商可以再度开发有竞争力的商业地产项目。 如何进行商业定位 四 如何进行商业体量定位 如何进行商业市场定位 如何进行商业业态定位 如何进行商业价格定位 3、如何进行商业业态定位 商业地产项目的业态组合定位不是一成不变的，随着客观市场条件的变化，项目的业态组合会发生一定的变化，从最初的业态组合到稳定的业态组合，必定要经过一个阵痛期。 3、如何进行商业业态定位 初步业态规划 根据商业地产项目所辐射的商圈消费群的特性，消费习性及潜力后，评选集客力强且具市场竞争力的业态组合。 初步业态组合定位 商圈业态普查 供给面调查 消费者意见调查 需求面调查 根据商业地产项目所辐射的商圈范围的业态普查结果，选出商业机能较强的业态，并兼顾涵盖各类型的业态。 参照国内外标杆商业地产项目的经验，并配合租赁管理，使店铺均能在效的经营管理制度下运作，可以达到绩效相互补充的功能。 国内外标杆项目经验参照 3、如何进行商业业态定位 项目初步经营业态比例试算方法： 供给面商圈各业态营业额的比例，与需求面的消费者最常去的业态的消费比例，再加上消费者最希望增加业态的消费金额的比例，三项比例平均之后，得出商业地产项目业态发展规划比例及面积分配比例。 3、如何进行商业业态定位 项目业态定位最终确定： 初步业态定位 主力店招商反馈 调整业态组合 确定设计方案、政府报批 如何进行商业定位 四 如何进行商业体量定位 如何进行商业市场定位 如何进行商业业态定位 如何进行商业价格定位 价格定位的重要性 地段与价格是影响商业物业销售成交的两大因素，而其中地段是一个固定不变的因素，可塑性程度不高，价格则是一个可变因素，在市场竞争中可根据对手的情况进行调整，在地段因素基本一定的情况下，价格因素对商铺成交将起决定作用。 在很多发展商看来，建设一个好的商场并不难，判断“商铺卖多少钱市场才能接受”也并不难，难的是怎样才能在最短的时间内完成项目的销售，迅速回笼开发资金，降低投资风险，争取更大的利润，这就取决于价格策略。有竞争优势的价格，有符合市场需要的间隔、配套、商业氛围，促进项目销售自然水到渠成。 4、如何进行商业价格定位 市场比较法 成本定价法 销售价格=开发成本+发展商目标利润 租金反推法 可以看出，销售价格的的确定，在很大程度上受发展商的综合开发实力（如开发能力、开发经验、开发水平等）制约。从理论上看，这个定价方法能够达到发展商收回投资、赚取利润的开发目的，但站在投资者的角度来说，这个定价只能作为参考价格，销售价格的确定必须符合商业物业市场需求状况和租金水平。 由于开发成本和目标利润两个方面都是由发展商决定，以成本来衡量和拟定商铺价格是不科学和不全面的，很容易会造成销售价格与市场需求脱节，综合开发实力较强的开发商，成本控制能力也相对较强，当发展商的利润率水平一致的时候，开发成本较低的项目售价将较低。 4、如何进行商业价格定位 区域商铺价格平均水平 + 项目硬件条件特征 + 类比项目商铺售价 市场比较法 成本定价法 租金反推法 4、如何进行商业价格定位 1 地理位置 2 交通通达性 3 周边消费者覆盖能力/客流通达性 4 区域商业发展及竞争态势 5 项目物业条件 基础规划布局 商铺层数 业态限制 6 项目物业结构 进深 面宽 设施配备情况 内部交通差及视野差问题 市场比较法影响租售价格因素 4、如何进行商业价格定位 市场比较法确定项目价格均值： 因素 地段 外部