戴德梁行-太湖明珠项目前期定位及规划设计建议（中）.ppt

调查方法 调查方法 研究目的 数据统计及图表分析 项目简析 楼高73层252.4米，是高度世界排名第九的住宅 大楼作双椭圆形，配以天蓝色玻璃幕墙，外型新颖独特 引进了Damper系统，这是全球首个设有这个系统的住宅大楼，系统能使建筑的摇晃减至最低，使住客在这高窄的大楼内感到舒适 采用单一的升降机系统，不同楼层的住客使用同一套升降机组，可充分利用原本就细小的空间 成功原因 作为住宅，具有超高的高度及超现代的外立面 均为大面积的规划，直接拔高目标消费群层次 对本案的借鉴意义 在地块无特色的基础上，通过外立面及高度，吸引客户 利用面海的优势，把所有的单位都打造成海景房 香港：晓庐 价格 对产品独特性的要求 本地客户 国内其他 城市客户 东南亚 客户 境外华人 ( 全球) 香港：晓庐 客户阶层分析工具 本地客户 国内其他 城市客户 东南亚 客户 境外华人 ( 全球) 目标客户分析 客户阶层分析工具 价格 对产品独特性的要求 目前苏州高档物业主要消费群体 上海、香港等城市高档物业主要消费群体 价格 对产品独特性的要求 目前苏州高档物业主要消费群体 上海、香港等城市高档物业主要消费群体 本案目标客户构成需要跳脱市场 目标客户分析 客户阶层分析工具 价格 对产品独特性的要求 中茵 皇冠国际 本案 客户层次的确定与产品独特性有密切的关系 从产品定位来看，本产品已经完全的跳脱了区域的概念，对比周边50%本地客户，30-40%外地客户以及10-20%境外客户的比例，我行认为，本案的目标客户层次将有质的飞跃。 太湖湖景别墅 太湖非湖景别墅 目标客户分析 客户阶层分析工具 本案目标客户分析 在长三角工作的客户将占据80-90% 自住客户（包括常住、度假及收藏）的客户将占据80%以上 核心客户 40-50% 境外客户（包括东南亚客户及境外华人） 重要客户 30-40% 国内外地客户 游离客户 10-20% 本地客户 本案目标客户定位 大型国有企业或上市公司总裁 海外华人及港澳台人士 大型民营企业主 西山·太湖畔 全湖景·尊贵 泛别墅社区 临湖独立别墅 湖景空中别墅 各类公司高层管理人员 海外华人及港澳台人士 中小型民营企业主 大多已成家，年龄在35—55岁之间； 喜欢健康的生活、喜欢安静和清新的空气； 懂得享受生活，喜欢在忙碌工作后，让自己彻底放松； 有境外工作或学习的经历，认同5+2的度假生活方式，喜欢周末全家出游； 在自己的领域内十分优秀，属于上流阶层， 对生活品质要求高； 选择楼盘时，在注重环境的前提下，更关心产品本身的独特性； 需要经常商务旅行； 对国内外经济情况、政治时事都十分关心，喜欢阅读各种报纸、杂志，收看新闻、体育、财经等电视节目； 比其他人更喜欢“圈子”的感觉，喜欢与和自己职业、收入相近的人来往； 很重视“面子”，也很重视自己的衣着外表和生活环境，喜欢“尊贵”的感觉。 本案目标客户描述 配套需求 娱乐配套：周边最好有高尔球场、游艇俱乐部等高档娱乐场所，加上一些小型的、可以一家人一同娱乐的项目 餐饮配套：有太湖特色的餐饮配套（包括菜系、装潢、服务）及借助太湖景色打造的各式中西餐饮配套 交通配套：交通必须十分发达，方便5+2度假，车程控制在3个小时之内 生活配套：规模小但功能齐备的超市等配套，以满足各种生活需求 房型面积 本案目标客户一般都有2个或2个以上子女，需要有充足的房间满足居住需要，因此要合理规划房型功能布局。 景观 好的自然景观及与之相匹配的小区内部景观，是目标客户选择第二居所及度假的重要因素 服务管理 酒店管理：国际化酒店的介入，可以保证酒店的服务及客源，又可以帮助管理投资客的房源，并能提升整个项目的品质，对于本案的目标客户来说，是十分必要的。 物业管理：好的物业管理公司能保证日常小区的高品质管理，作为高档小区来说，也必不可缺 本案目标客户关注因素 客户需求研究 调查地点：上海市及苏州市 调查方式：以电话或面谈的形式，对戴德梁行住宅部代理销售的高端别墅项 目案场和各地公司网络所累计之境内外高端客户进行深度访谈。 问卷包含问题共三十多个，涵盖了客户需求及偏好的各个方面。 在进行问卷调研之前，我们先对苏州太湖国家旅游渡假区的规划以及本项目的概况和定位向被访者做了简要的介绍，以使其对项目有所了解。 地面二层 次卧公用卫生间 实用的主卧空间，采光良好 平面布局案例分析 3 平面布局总结 大户型可采用中轴对称的房型设计 配置体现豪宅尺度的玄关与中厅 各功能区块规划相对集中（会客，用餐，卧房，佣人区域） 卧房做套房设计，并尽可能配置观景露台 大面积户型主卧可以设置男女独立卫生间与衣帽间，另设书房和小型休息区域 大户型设计可自由分隔的会客区域 地下空间宜充分利用，建议规划采光良好的室内游泳池 空