哈尔滨市城市土地定级估价-管理科学与工程专业论文.docxVIP

AbstractThis Abstract This article systemically introduces the basic theory of land class decision and basic land valuation for cities and towns and its applications for the land class decision and valuation of cities in the country based on the comprehensive investigation on the generation，development and present situation for land class decision and basic land values，This article takes the land class decision and basic land valuation of H8rbin city as the example to explain the concrete operating process in the practical work of using this theory and analyze and evaluate the land class decision and the achievement of basic land valuation． The key point of the article strive to establish a perfect metrology system for land class decision and basic land valuation for Harbin by the deepening study for the land ClaSS decision and basic land valuation of Harbin city，causing the land classification and basic land values level conforming to the reality of Harbin city and offering an important basis for the land values administrative work of Harbin．At the same time，the problems and insufficient in the practical work are summarized to lay a solid theory and practical foundation for future work． key work：land class decision，basic land values，valuation II 一 ‰+、一一 哈尔滨工业大学管理学硕士学位论文第1章 哈尔滨工业大学管理学硕士学位论文 第1章 绪 论 1．1 我国城市土地基准地价评估的历史与现状 1．1．1我国城市基准地价制定的沿革 截止1998年底，全国几乎所有的县级以上的城镇均完成了一轮城市土地 分等定级与基准地价的制定工作，形成了各具地方特色的基准地价。我国城市 土地基准地价评估工作是随着对城市土地使用制度改革的深化而逐步开展的， 白80年代初开始，大致经历了以下四个阶段： 1．1．1．1 级差收益还原法测算城市土地基准地价 这个阶段从征收土地 使用费开始，其目的是为了适应和促进改革的需要。上海、北京最早采用此法， 取得了良好的效果，以后在全国许多城市得到广泛推广[1】。 1985年上海市在中心城区初步划分的七个土地等级中，抽样1000多个商 企，占全市商业网点数的15％，运用模型：R。=A[(1竹)“一1]测算出级差收 益，R。=254．68[(1+0．435)一1]，n=l，2， ，7还原得其商业用地价格卜7 级，分别为2937，1969，1259，825，498，270，110元／平方米。而北京自上 海之后于1986年对商业饮食服务业土地级差收益也进行了测算，其样本容量 3000个，分别取自三环内的8个不同等级地段，采用多元线性回归模型： Y=b o+blXl+b：X 2+b，X，+u，得出其各级商业用地价格分别为：2907，1817， 1135． [2] 1．1．1．2城市土地综合定级与估价相结合测算基准地价这个阶段的特点 是以城市综合土地级别为控制，以级差收益测算法为主，租金剥离法、契价测 算法等方法为附，相辅相成测算城市土地基准地价，表示是级别平均地