第五章 土地经济评价.ppt

土地评价与管理 土地经济评价的理论基础－土地地租理论 （3）级差地租 级差地租Ⅰ 在等量土地上，投入等量的资本和技术，由于土地自然肥力和土地区位的不同，会产生不同的经济效益，这种效益和超额利润转化的地租，称级差地租1 级差地租Ⅱ 由于在同一块土地上各个连续投资劳动生产率的差异而产生的超额利润转化的地租 地价理论 (1)马克思主义土地价格论 土地没有价值，但有使用价值并存在价格. 已利用土地由土地土地物资和土地资本构成 土地价格是地租的资本化 土地效益 地价的内涵、特点 （1）内涵：真正的地租 土地投资的折旧 土地投资的利息 （2）特点： 土地价格是土地的权益价格 土地价格不是土地价值的货币表现， 不依生产成本定价 土地价格主要有土地需求决定 土地价格呈上升趋势 土地价格大多数随个别交易而形成 （3）概念区分： 地价=地租+资本利息+折旧 租金=地租+土地资本利息+其他 土地经济评价的理论基础－土地区位理论 农业区位论 区位地租；经营不同区位土地所获得的收益差额 城市区位论 付地租能力=（特定区位收益—边际区位收益）/用地面积 付地租能力 零售业 工业和批发业 多层住宅 独立平房 农业 距离 * * 李双成 北京大学环境学院资源与环境地理系 2002年9月 Land Evaluation and Mangement 第五章 土地经济评价 一、概述 二、土地经济评价的理论基础 三、土地经济评价的指标体系 四、土地评价的步骤 五、农用地的等级评定和估价 六、城镇土地的分等定级 第一节 土地经济评价概述 一、什么是土地经济评价？ 土地经济评价是运用经济指标对土地质量进行评定和分析（ 投入产出分析），通过比较不同土地利用的投入和效益，决定土地的适宜性类型和适宜程度。 二、土地经济评价的目的与意义 第一节 土地经济评价概述 二、土地经济评价的目的与意义 科学地确定土地的生产能力，为土地立法提供依据； 合理地确定生产消耗和产品生产的关系，为拟定土地税收标准服务； 揭示土地的质量和分布状况，为土地利用规划和土地改造服务； 采用经济指标对土地质量进行评价，为土地管理服务； 确定土地价值和价格，为土地的科学管理提供更强有力的手段。 第二节 土地经济评价的理论基础 一、土地生产力理论 二、土地市场供需理论 三、土地的经营理论 四、土地地租理论 五、土地区位理论 基本概念 基本概念： （1）土地资产： －广义：所拥有的地球表面上的自然及人造资源的总和。 －狭义：一种自然的、未经改变的资源的生产力。 （2）土地资源的价值 价值：古典经济学中价值的内涵，是指凝聚在商品中的一般的、无差异的劳动；马克思沿用古典经济学中的劳动价值论。显然，土地没有融入人类的一般劳动，不具劳动价值。 基本概念 基本概念： （2）土地资源的价值 土地作为一种自然资源，其价值不是来源于人类的一般劳动，而是来源于稀缺的土地资源的经济效用。土地资源的效用属性，意味着它具有经济价值，至少是潜在的价值。 土地资源的价值成分：直接使用价值＋间接使用价值＋选择价值＋存在价值 间接使用价值：对具有直接使用价值的资本品和消费品的直接维护；作为资源成分对土地资源环境的改善；对自然的和人为废弃物的净化。 基本概念 基本概念： 土地资源的选择价值：土地资源用于其他选择的潜在收益价值。 影响因素：偏好的差异及其在时间上的不连续；技术进步和信息占有量的增加；土地资源开发利用的不可逆及未来土地需求的非确定性。 存在价值：土地的存在价值属纯资源价值范畴，与资源的利用或效用无关。 土地经济评价的理论基础 －土地生产力 一、土地生产力理论 不同的区域由于自然条件的差异，土地生产力存在着分异。人类经济活动（现时或历史的）是对这种土地区域生产力差异的再作用（抹平差异或加大差异）。土地生产力是土地经济评价的前提和基础。 －自然生产力（光温水土） －社会经济生产力 －综合生产力 土地经济评价的理论基础－土地供需理论 一、基本概念 1、土地供给：指可利用土地的供给状况 （1）自然供给：土地自有的可供人类利用的