第9章 房地产投资决策分析解析文档.ppt

2. 差额净现值法 3. 差额投资内部收益率法 4. 费用现值和费用年值法 （二）计算期不等的互斥型方案的选择 三、独立型方案的选择 1.独立方案互斥化法 2. 效率指标排序法 【例9-7】X公司现有资金2000万元，欲开发A、B、C三个项目。每个项目需求资金1000万元，预计的投资收益率分别为10％、20％、30％，项目的期限为一年。该公司如果不将此款用于开发A、B、C，运用于其他机会的利率最高可达8％。X公司可以从中选择一两个项目作为投资对象，当然也可以都不开发，因而A、B、C三个方案对X公司来说是个独立方案的选择问题。因为投资收益率最小者（10％）大于公司的其他运用机会的利率（8％），则对X公司来说，A、B、C三个方案都是有利的方案。但X公司仅有2000万元的资金，无法同时满足三者的需求，于是X公司想从银行贷款以满足要求。假如有一家Y银行同意按年利率25％借给X公司1000万元，这时，X公司将如何决策？ 为了简捷无误地解答上述问题，下面介绍一种应用“效率”指标进行独立方案选择的图解方法，该方法的步骤是： （1）计算各方案的利润与制约资源的比率（这里为10％、20％、30％），该值即为资源的“效率”。将各值按由大到小的顺序排列，如图10-5（a）所示。 （2）将可以用于投资的资金的利率（这里为8％和25％）由小至大排列，如图10-5（b）所示。 （3）将上述两图合并为图10-5（c）的形式，通常称该图为独立方案选择图。 （4）找出由左向右减小的利润率线与由左向右增加的资本的利率线的交点，该交点左方所有的方案即是最后选择的方案。 【例9-8】某公司有六个互相独立的投资项目。各项目每期期末的净收益都相同，寿命期皆为8年。若基准收益率为10％，可利用的资金总额只有3000万元时，应选择哪些方案？若该公司所需资金必须从银行贷款，贷款数额为600万元时利率为12％，此后每增加600万元利率就增加4％，则应如何选择方案？ 四、混合型方案的选择 第9章 房地产投资决策分析 房地产项目投资决策概述 房地产投资项目的方案比选 各比选指标的应用 房地产投资决策中的实物期权方法 第一节房地产项目投资决策概述 一、房地产投资决策的含义 在房地产投资活动中，一般都会有不同的投资方案可供选择，如何利用有效、准确的方法实现正确的选择，在众多的投资方案中找出最佳方案，就是房地产投资决策。 二、房地产投资决策的程序 一项投资决策大体要经历以下程序： 1．确定拟建项目要达到的目标； 2．根据确定的目标，提出若干个有价值的投资方案； 3．通过方案的比选，选出最佳投资方案； 4．最后对最佳方案进行评价，以判断其可行程度。 三、房地产投资决策的准则 1．确定型决策准则 确定型决策问题的决策准则就是各类方案的评价指标。 2．风险型决策准则 这种方法要求决策者根据几种不 同自然状态可能发生的概率开展决策工作。 3．不确定型决策准则 此类决策结果在很大程度上依赖于决策者对风险所持的态度。 这些决策准则包括： 1）悲观准则 2）乐观准则 3）折衷准则 4）后悔值准则 5）机会均等准则 房地产投资决策的基本准则 在对房地产项目进行决策时所采取的判断标准也有所不同，具体而言，可以把房地产投资决策的基本准则划分为确定型准则、风险型准则和不确定型准则。 确定型投资项目决策准则 确定型投资项目决策准则适用于那些投资项目具备的条件和面临的环境、前景都十分明确的一类决策问题。确定型决策问题的决策准则就是各类方案评价指标，如投资总额、投资成本、投资回收期、投资利润率、净现值和内部收益率等。只须按照事先选定的评价指标，进行计算分析即可。 ??风险型投资项目决策准则 风险型投资项目决策准则适用于以下情况：投资项目所面临的条件与前景虽不十分明朗，但根据已掌握的资料，对其各种情况发生的可能性（概率）可做出估计。风险型决策问题以同时考虑方案的损益（经济效益）及其发生的概率的所谓期望值作为决策准则。投资方案的期望值按下式计算。 不确定型决策准则 投资项目未来所面临的状态与前景很不明朗，决策者在一种无法肯定的情况下进行决策。此类决策结果在很大程度上依赖于决策者对风险所持的态度。 一般来讲，常见的决策准则有如下几类： ??? ①悲观准则 又称保守法或者小中取大准则，即采取悲观的态度看待未来，决策者总是按最不利的状态做出决策，立足于把损失降到最小，把安全放在首位。其具体做法是先求出在每个方案中的各自然状态的最小效益值，再从中找到最大值，它所对应的方案便是优选方案。 ②乐观准则 又称冒险主义法，决策者对项目面临的未知状态持乐观态度，喜欢主动