房地产 项目运营管理方案计划文档.pdf

顾问训练营 “项 目运营管理”问答集 体系篇 1、 项 目运营管理的价值是什么？为什么说房地产的项 目运营管理不 仅限于计划的管理 ，而是充当房企 “规模发动机利润监控者”？ 一是管 目标 根据企业战略导向下的经营 目标实现项 目维度的运营 目标分解 ， 事前做好 目标的严格分级和管控 ，承接 经营计划管理 ，实现指标 的PDCA循环管理； 二是控进度 针对项 目总控计划和关键里程碑 节点进行严格管控 ，强化协 同与 防范风险，最终实现开发 目标的过程监控 ，支撑项 目快速高效运 营； 三是防风险 强化价值链前端管控 ，通过构建投 资收益跟踪体 系，在项 目重 大节点和事件节点进行投 资收益跟踪回顾 ，最终保证项 目运营 结束时完成既定 目标。 2、 项 目运营管理体系包括什么？ 答 ：项 目运管管理体 系是一个完整的流程体 系，包括针对项 目的计划 管理 ，基于报告的会议管理 以及项 目阶段性成果管理。企业规模和发 展历程不同，可以分别选择完备型体 系和 简约型体 系。 3、 如何诊断房企业项 目运营管理体系？ 答 ：明源五步模型法用于诊断和评估房企运管管控体 系是否有效。 a) 体 系与战略的匹配度 b) 运营管理组织的有效性 c) 运管管理制度和流程的可执行性 d) 运营管理体 系的落地执行能力 e) 决策的频率和效果 4、 什么是运营管理体系中的 “管一年、看三年” 答 ：管一年 ：构建更有弹性的经营计划管控体 系，应 需而变，让开工 节奏、销售计划等环环相扣，产供销 高度 匹配，减少大量资金被存货 和土地 占据 ，规避现金流风险。 看三年 ：通过经营计划的管控 ，能有效保证 当年业绩的兑现 ，从长远 来看 ，通过经营计划调整开发节奏，有利于保证未来3-5年业绩的持 续稳 定增长。 5、 什么是运营管理的 “四级管理体系”？ 答 ：四级计划管理体 系就是将计划分为：集团关键 节点、项 目主计 划、专项计划、楼栋施工计划。四级计划的管理实质是在传统的三级 计划管理基础上进行 了进一步优化 ，抓 大放 小，合理授权 ，保障计划 的合理性和科学性 ；另外一方面，各专业人 员与部 门能层层聚焦，做 好各 自的事情。 6、 什么是运营管理的 “阶段性成果管理体系”？作用是什么？ 答 ：阶段性成果是指项 目运营管理 中阶段性工作 的 “成绩” ，它以项 目全生命周期和职能二个纬度为坐标 ，设计与各关键环节成果模板 ， 同时建立与之相 配套的制度与流程 ，系统构建阶段性成果体 系。 作 用有四个方面： a) 工作成绩的重要衡量指标 b) 实现工作任务的标准化、模板化管理 c) 抓住 关键产物 ，实现项 目的核心控制 d) 形成成果管理体 系，为快速复制、培养复合型人才提供 支撑 7、 什么是运管管理的 “三级会议体系”？作用是什么？ 答 ：三级会议 包括 高层会议、基于项 目运营的会议、例行会议三个层 面。 作 用：有效的项 目运营会议体 系，能提 高决策的效率和决策的质量。 通过会议时间、参与人 员、会议 内容、会议 目的、会议成果、会议决 议、后续跟进处理等环节的标准化管理。 8、 什么是简约型运营管理体系？ 答 ：针对成长型地产企业设计的运营体 系，归纳为1-4-2-2 ，即1个轻 组织，解决集团与区域(项 目) 的集分权 关系(需要掌握一个轻量级运营 组织架构 图案例) ；4 级分级计划(需要掌握各级计划对应 的责任体 系) ；2例会 ，周例会和月度运营例会 ；2 类考核 支撑 ，即关键 节点达 成考核和部 门组织绩效考核。 9、 什么是 “五步模型法”项 目运营管理问诊体系？ 答 ：战略的匹配度；组织有效性 ；流程可行性 ；落地执行有效性 ；决 策频率和效果(雷达图显性化诊断) 10、 房产企业构建经营计划的要点是什么？(管一年) 答 ：首先计划要有弹性 ，即城市布局要有弹性、产品类型和户型面积 要有弹性、产销 节奏要有弹性 ；其次要编制 时要严 守几个边界 ，即财 务边界、经营边界、资源边界；第三是强控三大计划，即生产计划 (开工管控和现金流流出控制) 、销售计划(回收