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离市中心CBD1.5公里,离商业中心1.5公里,离(文殊坊)0.5公里 离闹市500米,意味着很近却具有生活氛围的环境 紧邻文殊坊,新兴旅游热点,地段升值潜力巨大 天然景观府南河,市民心目中的福地 紧邻成都第一条地铁,出行便利程度高 成都市国内生产总值增长情况 由上图可知,2006年全市实现地区生产总值2750亿元,比上年增长13.8%,是1994年以来的最高增长速度。 成都市城镇居民可支配收入增长情况 由上图可知,近年成都市城镇居民人均可支配收入的快速增长,大大增强了居民的实际购买力。 小结: 成都市经济发展状况良好,城镇居民收入不断提高,有较强消费潜力。 房地产开发投资增幅呈逐月增长态势 全市商品房供求总量大幅增长,均首年突破2000万平方米 房价涨幅回落,但涨幅仍处高位 小结: 房地产市场有良好的成长趋势,房价增幅逐渐放缓。 区域划分:府河区域内为市中心内环;府河外到一环路为市中心外环;一环以外按方位分东南西北区域。 四处楼市走向: 南面,传统富人区,是成都市价格最高区域。5500-9000元/平方米 西面,传统西贵区,属于价高区域。4500-7000元/平方米 东面,新兴居住区域,大量知名开发商合力开发区域。4000-5800元/平方米 北面,传统概念比较乱的区域,大量的小商品市场和外来人口,紧邻火车站,居住相对集中在梁家巷一带,3000-5000元/平方米,在靠近府城河的城北内环区域价格与市中心区域的价格不相上下。 城中,CBD区域,属于价格高位,价格在6000-11000元/平方米。 项目所在地位于连通市中心与成都北部的交通干道——人民路上,并且紧临俯南河。 以俯南河为界,往南是成都市的商业和CBD辐射区域,也是内环小户型集中供应的区域,而且价格也相对区域住宅均价较高,但市场去化情况较乐观。 项目以北至一环,已经是成熟的住宅区,环境比较幽雅,目前在开发的楼盘较少,市场消化较充分,但没有同类型的小户型产品供应市场,因此小户型产品的市场需求还待满足。 烂尾楼项目一览 项目长期烂尾楼的形象 街对面烂尾楼对本项目商业在心理上有极大影响 项目已经建成,改造升级的空间较小 W劣势 项目SWOT分析 内环内烂尾楼成功改造项目较多,而且销售情况乐观 目前内环的楼盘供应量较小 市场上缺乏精装修的酒店服务式公寓产品 O机会 项目SWOT分析 周边逐渐上市的小户型楼盘,将影响到本项目的入市、市场消化和价格定位 T威胁 项目SWOT分析 结论 着力强调项目的地段优势,制定合理的价格区间,规避现有及可能的威胁,进而准确的进行市场定位,满足目标客户的需求。 项目SWOT分析 四、关于本案项目定位操作的几点建议 在本案产品布局不能做大改变的前提下,应从以下三个方面来实现项目价值的最大化。 1、准确定位本案的目标客群——需要从酒店式服务公寓产品得到相应的心理满足,而且具有一定的购买力,居住在C BD及其辐射区域内。 2、建立高标准的联合服务团队,由专业的酒店管理公司来提供高质量的服务服务内容满足客户的需要 3、由于本案目标客群比较狭窄,因此必须制定适合的推广计划,以相对较低的代价达到目标客户,以实现项目的销售。 项目定位建议 附录:成都市项目市场简报 成都市宏观经济环境 成都市宏观经济环境 成都市宏观经济环境 成都市房地产现状 2006年成都市商品房供应和成交面积首年突破2000万平方米,市场总体表现为供求两旺的局面。 成都市房地产现状 2006年,成都市五城区商品房成交均价为4472元/平方米,同比上涨9.5%,其中住宅成交均价为4256元/平方米,同比上涨12.9%,涨幅较2005年回落了3.4个百分点。 成都市房地产现状 成都市房地产现状 成都区域房地产发展概况 项目区位分析 五丁苑3000均 西门 北门 时代凯悦 北门 CBD CBD 太升路 商圈 文殊坊 锦里 盐市口春熙路商圈 本案 上河新城 壹号公馆 天盛 壹中心 南门 西沙美景 吾非普罗 都市美邸 鼓楼世家 赛弗假日 2006年12月 交房时间 77-133平方米 面积 333 套数 2005年9月14日 开盘时间 毛坯 装修情况 3820-4200(均价4600)最高价5200 价格 大安西路56-58号 地址 中铁二局上河新城 楼盘名称 内环线内北区楼盘: 上河城前两期已交房数年,并成为北区居住代表性楼盘,此项目是上河城第三期, 由于产权问题成为烂尾,中铁二局接手后顺应文殊坊片区开发势头成功更新形象销售。 前三期已全部售罄,据开
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