房地产企业缴纳企业所得税实例解析文档.pdf

乐税智库文档 财税文集 策划  乐税网 乐税网（ / ）邮箱： Jiufu@ 房地产企业缴纳企业所得税实例解析 【标    签】房地产企业,企业所得税 【业务主题】企业所得税 【来    源】 　　近年来，为配合房地产行业调控政策，国务院财政、税务主管部门依据《企业所得 税法》和《企业所得税法实施条例》先后发布了一系列有关加强和规范房地产开发企业所得 税管理的规定，为便于理解和掌握现行房地产开发企业所得税政策，本文按房地产开发企业 的开（筹）办、预缴、汇算清缴三个期间对主要或常用的企业所得税政策进行梳理，并结合 实务举例进行分析，希望对征纳双方有所帮 　　一、开（筹）办期间 　　开（筹）办期间是指从企业被批准筹建之日起至开业之日，即企业取得营业执照上标明 的设立日期。 　　国家税务总局《关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函[2009]98号） 第九条规定：新税法中开（筹）办费未明确列作长期待摊费用，企业可以在开始经营之日的 当年一次性扣除，也可以按照新税法有关长期待摊费用的处理规定处理，但一经选定，不得 改变。 　　1.业务招待费、广告费和业务宣传费 　　国家税务总局公告2012年第15号规定：企业在筹建期间，发生的与筹办活动有关的业务 招待费支出，可按实际发生额的60%计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除；发生的广 告费和业务宣传费，可按实际发生额计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除。 　　2.开（筹）办期间不计算为亏损年度 　　根据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税 函[2010]79号）第七条规定，企业自开始生产经营的年度，为开始计算企业损益的年度。企 业从事生产经营之前，即筹办活动期间发生的筹办费用支出，不得计算为当期的亏损，应按 乐税网（ / ）邮箱： Jiufu@ 照《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函[2009]98号）第 九条的规定执行。 　　例1：某房地产开发企业2010年3月开始筹建，筹建期历时15个月，账簿资料显示：2010 年3-12月、2011年1-5月筹建期分别发生开办费200万元、300万元，均无收入，2011年6月开 始生产经营。 　　要求：确认开始计算企业损益的年度。 　　案例分析：该开发企业从事生产经营之前筹办活动期间发生的筹办费用支出，不得计算 为当期的亏损，只能在开办费科目中归集。企业自开始生产经营的年度，是开始计算企业 损益的年度。如果筹办期的结束和经营期的开始，两者处于同一年度，则应分别按照有关规 定确认筹办费摊销及经营年度的开始。因此，该开发企业在开始生产经营年度的2011年6月 起开始一次性或分期扣除开办费；若2011年度发生了亏损，则税法确认的亏损年度就是2011 年度，而不是2010年度。 　　例2：接例1，经核查：（1）该开发企业2010年3-12月、2011年1-5月筹建期分别发生业 务招费10万元、20万元，分别发生广告宣传费30万元、40万元；（2）2010年6月投资方因投 入资本自行筹措款项所支付的利息支出8万元计入了开办费；（3）2011年3月，购建固定资 产（营业楼）所支付的设计费、部分材料费共计10万元计入了开办费；（4）该企业选用在 开始经营之日的当年一次性扣除开办费。 　　要求：该企业2011年一次性扣除开办费的金额。 　　案例分析： 　　（1）业务招待费支出可按实际发生额的60%计入开办费，发生的广告宣传费可按实际发 生额计入开办费；企业筹办费的支出。（2）投资方因投入资本自行筹措款项所支付的利 息，不计入开办费，应由出资方自行负担。（3）为购建固定资产所支付的设计费、部分材 料费应予资本化，不计入开办费。因此，该企业2011年一次性扣除开办费金额 为：200+300-（10+20）times;（1-60%）-8-10=470（万元）。 　　二、预缴期间 　　《企业所得税法》及其实施条例规定，企业所得税实行分月或者分季预缴，企业应当自 月份或者季度终了之日起十五日内，向税务机关报送预缴企业所得税纳税申报表，预缴税 乐税网（ / ）邮箱： Jiufu@ 款。对房地产开发企业来说，销售未完工开发产品取得的收入时或者账面有实际利润额时， 均应