房地产行业2010年四季度投资策略文档.pdf

研究报告 | 行业深度报告 金融 | 房地产 推荐 （维持） 房价下降是一个大概率事件 2010 年9 月30 日 房地产行业2010年四季度投资策略 上证指数 2611 未来一年半房地产供销比都将保持在 1.5：1，各城市新房库存总体将越来越高， 行业凭借自身供求关系的逆转就能导致房价的下跌。9 月 29 日播报的政策将加速 行业规模 房价下跌进程。短期政策利空出尽，地产股投资机会显现，维持行业推荐评级。 占比% 股票家数（只） 118 7.2 总市值（亿元） 8420 3.9 全国供销比将达到 1.5：1：全国 09 年 6 月份至今月均开工 1.23 亿平米，据 流通市值（亿元） 6806 4.8 此测算，未来一年半每月可供销售面积为 9200 万到 10400 万平米，从历史 数据看，全国月均 6500 万平米的成交量是比较正常的水平，那么未来一年半 行业指数 的供销比将达到 1.5：1 左右； % 1m 6m 12m 绝对表现 -4.2 -18.7 6.7 各城市新房库存已见底回升，房价可能先从二三线城市开始下降：数据显示， 相对表现 -5.8 -7.4 11.7 二、三线城市新开工面积同比增幅在 70%左右，一线城市约 60%。目前几乎 (%) 房地产 沪深 300 所有城市的新房库存已经见底回升。而二、三线城市刚性需求相对较弱，随 60 40 着这些城市新房库存的不断上升，我们预计房价会先从二、三线城市开始地 20 下降，进而影响到一线城市； 0 短期内政策楔子已落地，今后仍以延续和贯彻原有政策为主：我们认为一方 -20 面未来一年内全国月度供销比在 1.5：1 左右，另一方面各城市新房库存已见 Sep-09 Jan-10 May-10 Sep-10 底回升并将越来越高，凭借行业自身供求关系的逆转就能导致房价的下跌。9 相关报告 月 29 日新闻联播报导的系列政策，主要是对原有政策的延续和贯彻，将会加 速房价下跌进程； 1、《房地产行业2010 年度投资策略 —市场总体难有惊喜，商业地产机会 12 月份很关键：若新供应量的形成迟迟低于预期，或需求格外旺盛，乃至到 显现》2009/12/06 了 12 月份房价依然没有下跌迹象。考虑到调控持续了大半年而没有效果，那 2、《房地产行业2010 年中期投资策 时中央政府才有可能出台新的调控政策； 略—莫听穿林打叶声，何妨吟啸且徐 行》2010/06/06 投资建议：我们认为只有等房价出现下跌后才是大幅加仓地产股的良机，但 3 、《房地产股票绝对收益可能已经 短期内政策利空出尽，地产股投资机会显现。当前我们建议投资者持有服务 到来》2010/07/09 类和商业类地产股（如世联地产、中国国贸、金融街和世茂股份）以及销售 主要在一线城市的开发类公司（如首开股份、华业地产、冠城大通）。 贾祖国 010 jiazg@ S1090205070135 洪俊骅 021 hongjh@ S1090210090015 孟群 0755 mengqun@ S1090210090011 敬请阅读末页的免责条款