地产投资结果文档.doc

PAGE PAGE 1 江苏开放大学 形成性考核作业 学 号 2013050800020 姓 名 陈飞鸿 课程代码 020025 课程名称 房地产开发与经营 评阅教师 袁 娇 娇 第 2 次任务 共 3 次任务 江苏开放大学 一、单选题（每小题4分，共40分） 96 1、国有建设用地使用权出让最高年限关于居住用地的规定是（ A）年。 A、70 B、60 C 2、国有建设用地使用权出让最高年限关于工业用地的规定是（ C ）年。 A、70 B、60 C、50 3、国有建设用地使用权出让最高年限关于商业、旅游、娱乐用地的规定是（ D ）年。 A、70 B、60 4、从房地产投资的角度说,风险是指( B )。 A、房地产投资结果的好坏程度???????B、获取预期投资收益的可能性大小 C、房地产投资项目激烈竞争程度????? D、房地产开发程度 5、以下在房地产投资风险中属于系统风险的是（ D ）。 A、资本价值风险 B、比较风险 C、时间风险 D、通货膨胀风险 6、对于开发投资来说，房地产投资的经济效果的大小的衡量指标不包括（ A ）。 A、销售收入?????B、开发利润??????C、成本利润率???D、投资回报率 7、下列关于敏感性分析的方法和步骤表达不当的一项是（ B ）。 A、找出那些最能反映项目投资效益的经济评价指标，如财务内部收益率等作为其分析对象 B、从众多影响项目投资效益的不确定性因素中选取对经济评价指标无影响并在开发周期内不发生变化的因素作为敏感分析中的不确定因素 C、分析时要设定不确定因素的变化范围 D、对项目的经济评价指标进行分析计算，找出敏感性因素 8、房地产抵押合同自签订之日起（ B ）日内，抵押当事人应到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。 A、15 B、30 C、45 9、以下不属于房地产企业预售商品房应当符合的条件是（ C ）。 A、已交付全部土地使用权出让金，取得《土地使用权证》 B、持有《建设工程规划许可证》和《施工许可证》 C、按提供的预售商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的20%以上，并确定施工进度和竣工交付日期 D、已办理预售登记，取得《商品房预售许可证明》 10、下列属于房地产开发项目融资前分析指标的是（ B ）。 A、项目资本金净利润率?????? B、总投资收益率???????? C、项目资本金财务内部收益率??? D、项目投资财务内部收益率 二、简答题（每小题20分，共40分） 1、房地产开发项目财务分析中融资前和融资后财务分析指标有哪些？ 答: 房地产开发项目财务分析中融资前财务分析指标有:项目财务净现值；项目投资财务内部收益率；项目投资回收期。 房地产开发项目财务分析中融资后财务分析指标有：财务生存能力分析；盈利能力分析；偿债能力分析。 2、房地产开发用地有哪几种取得方式？国有建设用地使用权出让年限是如何确定的？ 答：房地产开发用地有四种取得方式：(1)通过出让方式获得。（2）通过转让方式获得土地使用权。（3）通过划拨方式获得土地使用权。（4）通过审批转用或征用获得的集体土地使用权。 国有建设用地使用权出让是一种国家垄断行为。因为国家是国有土地的所有者，只有国家才能以土地所有者的身份出让土地。城市规划区集体所有的土地，必须依法征用转为国有土地后，方可出让土地使用权。 　　土地使用权期限，一般根据土地的使用性质来确定，不同用途的土地使用权出让的最高年限为：居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或其他用地50年。 三、计算题（20分） 某开发企业申请贷款8000万元，期限3年，以商品房做抵押，该企业的信用等级为A级，项目风险等级为AAA级。试计算贷款综合风险度。（信用等级系数为70%、贷款方式系数为50%、贷款期限系数为130%、项目风险等级系数为80%） 解：贷款综合风险度=信用等级系数×贷款方式系数×贷款期限系数×项目风险等级系数=70%×50%×130%×80%=36.4%.