股权收购获取土地方式涉税问题揭秘文档.pdf

股权并购获取土地方式风险揭秘 今年的冬天比以往任何一年来的更早一些，房地产企业的冬天来的更早，朋友圈里看到知名的房地 产企业早已经行动，在忙着开源节流，例如万科喊着“活下去”、恒大全面停止招聘、旭辉忙着压缩 开支等。 碧桂园董事局主席杨国强先生曾经说过，由于房地产行业是一直存在的，在资金能保障安全的情 况下，把多余的钱用于买地，房地产公司没地是不行的，地是企业走向成功的核心竞争力。现在 整个行业都处在冬天。所有地产商都把钱袋子看得很紧很紧，希望节约每一块钱渡过难关。这个 时候政府有求于企业，会开出很好的条件，譬如分期付款，那我们一定要去。过去有些地的位置 很好，成本却太高，如果现在成本能降下来，没理由不去。 拿地方式有多种，企业需要合理选择，这些年，牛老师见识了无数个企业因为拿地不慎导致的企 业一蹶不振、甚至倒闭的案例。 众多拿地方式中，股权收购间接获取土地使用权是一个比较好用的方式。 股权并购的运作模式是，土地出让方将标的公司名下的其它资产先自行清理完毕，保留土地资产 或少量其他资产，然后将标的公司股权的全部或者是大部分股权转让给土地受让方，土地受让方 通过并购 目标公司股权从而间接获取 目标公司的土地 ，这种拿地方式是 目前运用非常普遍的方 式。万科地产公司每年新增的土地储备中大部分是采用股权并购的方式来实现的。 一、股权并购涉税分析 企业股权转让，涉及到三方 ，分别是股权转让方，股权受让方和标的公司，具体涉及税种如下表 1.股权转让方 ： （1）不缴纳增值税 股权转让不属于增值税征税范围，因此，对都城伟业的股权转让行为不征收增值税； （2）可以不缴纳土地增值税 正常情况下，根据 《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》 （国税函 [2000]687 号）文件规定，一次性转让 100%的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地 使用权、地上建筑物及附着物时，应按土地增值税的规定征税。 后来的国税函[2009]387 号文件和国税函[2011]415 号文件也坚持了这个原则。 对于土地增值税，大家都想合理的规避，常用的解决方案有两个 ： 第一、股权转让方分两次转让股权，以突破国税函[2000]687 号文件限制； 第二、股权受让方先对标的公司增资扩股，稀释股权转让方股权，然后再转让。 （3）要缴纳印花税 转让股权，依照《国家税务总局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》（国税发[1991]155 号）第十条规定 ：“财产所有权”转移书据的征税范围是经政府管理机关登记注册的动产、不动产 的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据，要按照股权转让价值的万分之五缴纳 印花税。 （4）要缴纳企业所得税 缴纳企业所得数，计算公式如下 ：应纳税所得额= 股权转让价 －股权成本价。 2.股权受让方 股权受让方，要缴纳印花税，金额等于股权转让方的印花税金额。 3.标的公司 标的公司属于被动交易对象，所以不交税。 整体上看，股权收购方式下，交易双方分别各自承担相应的税费时，受让方税负相对较低。但是 也不排除股权受让方谈判经验不足或者急于求成，签订了不平等的条约。 二、股权收购涉税风险揭示 在股权收购方式下，土地受让方的最大风险是在谈判的时候，不测算自己未来的税收成本，甚至 一味的妥协退让、照单全收，帮股权转让方承担了股权转让时的各项税费。 即使各自承担税款时，因为股权受让方收购的是企业原股东所持目标企业的股权，企业法人财产 并没有发生变化，因而收购股权的溢价不允许作为成本在企业所得税和土地增值税前扣除，在以 后目标企业进行项目开发企业所得税和土地增值税清算时，清算的计税基础仍然是目标企业的原 始拿地成本，相当于土地出让方将应交纳的土地增值税转嫁到土地受让方，这个时候股权受让方 隐性的税务成本是畸高的，甚至是不可承受的，容易导致股东赔的已经底掉，但是还要按照账面 借钱完税。 三、股权转让法律风险提示 股权并购时除了上述潜在的涉税风险，还有可能存在潜在的法律风险。 这是因为如果目标公司存在或有负债等，会造成企业股权收购方的损失，一旦企业股权转让方 （目 标公司股东）披露不真实、不全面，收购方是难以防范或有负债等损失的；而且企业股权转让， 手续繁杂，有限责任公司需要征求其他股东的同意，且其他股东具有有限购买权，公众公司具有 股权转让锁定期和要约收购等制约，收购成本和谈判成本高等。 因此，从税务筹划的角度，企业应该在可以控制的法律风险范围内选择运用。 根据牛老师以往服务的股权并购业务经验，我们建议，股权受让方需要成立