黄浦区楼宇经济全过程管理研究.docx

--专业文档-可编辑-- -- 黄浦区楼宇经济全过程管理研究 楼宇经济，是一种存在于商办楼宇中的经济形态， 以商办楼为载体，通过开发、出售、出租楼宇引进各种企业。 可以建商场、办酒店、办公司、搞研发或创办现代服务机构等， 从而引进税源，带动区域经济发展的一种经济形态。 发展楼宇经济的目的是提高楼宇自身价值， 增加税收， 带动经济发展。 为实现以上目标， 必须对楼宇经济的相关方面和相关环节进 行综合管理。 由于这种管理具有广泛性、 连贯性、持续性的特点， 这里介绍楼宇经济全过程管理的概念： 通过对楼宇的开发 （开发 建设）、入驻（招商引资）、升值（物业管理）等不同环节的控 制，来确保经济目标实现的管理。 一、黄浦区商办楼市场现状及其特点 黄浦区商办楼有着辉煌的历史， 无论是极具历史人文价值的 老大楼，还是上世纪 90年代初建成的以联谊大厦、 东海商业中心 为代表的现代写字楼， 都曾在上海办公楼市场上占据及其重要的 位置。经过近十年的发展， 黄浦商办楼市场已具备相当规模， 1995 年后新建成商务楼 206万平方米。其中，甲级写字楼 20幢，可供 租售面积约 94万平方米。 与周边地区相比， 黄浦区商办楼市场具 有以下特点。 一是商务楼数量多， 但高档办公楼比重较低。 甲级写字楼的 绝对数量仍较少，低干陆家嘴、虹桥、卢湾和静安等区域，与黄浦作为中央商务区、中心商业区的地位不相称。 二是分布面较广但集聚效应不够。 从分布上看， 虽初步形成“两区一线” ( 外滩中央商务区、人民广场行政文化区和延安东路沿线 ) 的格局，但仍然相对分散，集聚和规模效应不够。 三是区位优势独特， 但土地成本较高。 虽位于市中心地带且滨江沿河，但由于单位和居民密集，土地前期开发成本较高，如 南京路沿线为 3～4万元／平方米， 金陵路沿线约 3万元／平方米，西藏路沿线约 2． 5万元／平方米，十六铺地区 2～ 2．5万元／平方米。 四是入驻率较高， 但租金水平相对较低。 根据 2004年第一季度统计，我区甲级写字楼的入驻率达到 88.3%，但日均租金仅为0．544美元／平方米，低干浦东、静安、卢湾、徐汇等区域的平均水平，基本接近市平均水平。 五是地区繁荣， 但配套不完善。 区内商业和其他经济行业繁 荣兴旺，但由于人口密度高、过境车辆多，区内交通欠畅，生态 环境质量较差， 一些大楼周边的市政配套不完善， 影响了商办楼 品质的提升。 二、楼宇经济全过程管理的方法 ( 一) 用完善的机制推动新一轮建设 1．编制商务楼建设整体发展规划 科学合理的规划对商务楼建设和楼宇经济发展至关重要。 新 一轮开发建设中， 黄浦区要根据上海市城市总体规划、 黄浦区经济和社会发展目标， 在充分考虑商务楼建设现状的基础上， 制定商务楼建设的整体发展规划 ( 或在区总体规划修编时予以充分考 ) 。根据技术和管理方面的要求，商务楼建设发展规划包括三个层次的内容：第一层次是城市建设和经济发展总体目标定位，主要包括总量规模、用地布局、开发重点和总体目标等；第二层 次是区域功能布局， 主要包括开发建设重点区域的划定、 功能设定和开发强度控制等； 第三层次是详细规划， 主要是确定重点区域内开发地块的各项规划指标，引导产业定位和精品楼盘的建 设，以用于对外招商。2．完善商务楼用地管理机制 健全商务楼建设用地的供应制度。 将商务楼项目用地供应与土地利用规划和市场需求结合起来， 按照“控制总量、 确保重点、加快发展”的原则，实行年度计划及其公示制度，增强土地供应 的计划性与透明度。 积极推行商务楼项目用地出让的招标、 拍卖、挂牌、竞买制度，实现土地资源的市场化配置。探索建立商务楼 用地的租赁制度。 开发商可以按年度分期支付土地出让金， 这将在很大程度上缓解其在资金方面的压力。 况且，开发商经营商务楼时，一般只租不售，实行土地租赁，有利于开发商在现金流 量方面的安排。3．创新商务楼开发建设机制 完善投融资机制。 积极吸引投资银行或投资基金参与土地的 收购、储备和开发，降低投资风险；引导企业建立起自有资金、 银行贷款、 资本市场融资、 利用外资和合作开发等多渠道投融资 体系；支持上市公司将增资扩股与黄浦的商务楼建设项目结合起 来，解决资金不足的问题。 ( 二) 用政府高端服务创造新的生产力 进行楼宇经济发展的中间环节— — 招商引资时，必须站在 建设国际大都市和“四个中心”的战略高度来把握政策、资源和 效益三者的平衡关系，避免低层次的同城竞争。 1．基本策略 充分利用商务环境和生活环境比较成熟、要素市场比较发 达、企业比较集中的优势，在形成“利润高地”方面凸显比较优 势。基本策略是：建立新的政府服务平台，通过政府高端服务创 造新的生产力， 使企业效益趋于最大化； 通过政府的积极作为形 成非资源性、 非政策性