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基于企业价值最大化的房屋租赁税务筹划方案设计与比较 税务筹划ITaxationPlanning 基于企业价值最大化的房屋租赁税务筹划方案设计与比较 中国石油大学(华东)赵振智滕涛 一 ,概述 在企业房屋租赁过程中,主要涉及营业税,城市维护建设税, 教育费附加,房产税,城镇土地使用税,印花税,企业所得税等税 种.然而,营业税和房产税在企业房屋租赁业务上缴的税收中所占 比重最大,其计税依据都是租金收入,具有重复性,通过一定合法 合理的纳税筹划手段可以减轻企业的税收负担. 本文在对企业房屋租赁进行节税方案探讨时,主要是围绕一 个中心案例,提出不同的筹划思路和方案.通过对不同方案节税效 果的对比研究,有助于促进企业降低税负,提高盈利,增加净收益, 最终实现企业价值最大化的目标. 为了筹划计算过程的简便,本文在节税方案的探讨过程中对 城镇土地增值税和印花税暂不予考虑.具体案例如下: 某大型国有企业甲企业是增值税一般纳税人,由于效益不佳, 产品转型,企业改制等原因,导致部分房产闲置,下岗失业人员增 加.为了盘活资产,增加效益,2009年,甲企业将位于市区的闲置房 屋进行出租,房屋建于2000年,房屋房产原值为1500万元(现在市 场价也在1500万元左右),使用年限50年,年折IH30万元.乙物流公 司以每年租金150万元获得该承租权,拟作物流周转,仓储货物之 用,合同约定租赁期限为5年,租金中包括简单家具使用费以及水 电费.甲企业当年购家具等l5万元(不含税价)用于该房屋出租,预 计使用年限为5年.另外,甲企业下属子公司丙(物业管理公司)负 责该房屋的水电供应和各项管理工作,每年管理成本为10万元,每 年供电150,000度,水32,000吨,电的购进价为0.4元/度,水的购进 价为1.25元,吨,水电的购进价均不含税价.经税务机关核定,适用 企业所得税税率25%,暂不考虑城镇土地使用税和印花税.结合上 述案例,先按照常规思路来计算出租方甲企业每年的纳税情况: 方案一:甲企业与乙物流公司只需要签定一个房屋租赁合同, 在这种情况下,甲企业房屋租赁行为应缴纳营业税,城市维护建设 税,教育费附加,房产税及企业所得税等. 应纳营业税=150X5%:7.5万元,应纳房产税=150X12%=18 万元; 甲企业用于房屋租赁的家具,水电,属于”服务业一租赁业”非 应税项目的购进货物,负担的进项税额应予以转出,即相当于其所 负担的增值税. 应纳增值税=15÷5×17%+15×0.4X17%+3.2×1.25×13% = 2.O5万元,应纳城市维护建设税,教育费附JJn=(7.5+2.05)×(7% +3%)=0.955万元: 根据《中华人民共和国企业所得税法》规定:”允许税前扣除的 税金是指企业发生的除企业所得税和允许抵扣的增值税以外的企 业缴纳的各项税金及其附加”.而本案例中的增值税是不允许抵扣 的进项税额,因此,可以税前扣除. 应纳企业所得税=(150—7.5—18—205—0.955—3—4—6—30—10)× 25%=17.1238刀兀 在方案一下,甲企业每年需要纳税45.6288万元(7.5+18+2.05+ 0.995+17.1238),税负为30.42%(45.6288/150).显然,甲企业纳税 较多,税收负担过重.因此,甲企业需要重新设计节税方案,通过纳 税筹划适当降低自身所承担的税收负担. 二,企业房屋租赁纳税筹划方案设计 本文设计了五种节税方案,通过与方案一对比分析,来说明不 同筹划方案所产生的节税作用.具体节税方案筹划思路和内容介 绍如下: 第一,分别签订不同合同有效降低企业租金收入. 方案二:在一般情况下,企业租金收入越高,需要承担的税收 负担越重,而通过签订多个合同,有效降低租金收入或者将租金收 入以其他形式实现是节税的有效途径.甲企业向乙物流公司收取 的租金中包括家具的使用费和水电费,因此,甲企业可以在房屋租 赁合同的基础上与乙物流公司单独签订转售家具合同和转售水电 合同,即分别核算闲置房屋租赁收入,转售家具收入和转售水电收 入.转售水电价格参考市场转售价格确定为:电0.6元/度,水1.75元 /吨.即每年转售水电收入14.6万元(150000×0.6+3200X1.75),管 理成本每年仍为10万元,其他条件不变.在这种情况下,房屋租赁 价格每年130.4万元(150—5—9—5.6).甲企业每年纳税情况如下: 应纳营业税=130.4X5%=6.52万元,应纳房产税=130.4×12% =15.648万元,转售家具,水电应纳增值税=0.34+(9×17%+5.6X 13%)一(6×17%+4×13%)=1.048万元,应纳城市维护建设税,教育 费附加=(6.52+1.048)X10%=0.7568万元;同样,转售家具,水