诸暨百润综合体前期定位建议精品课程.ppt

项目基本状况 | 交通分析 道路交通 项目500米范围内共有公交站点9个； 途经公交有5班，分别为诸暨9路、16路、19路、21路、26路。 公共交通 项目西接市南路、东临人民南路，两路均为主干道，北至城北、经过市中心直抵城南； 经浣纱南路过浣纱大桥可抵达城东； 西接市南路过耀江隧道至城西。 市 南 路 丰 南 路 西站路 文昌路 人 民 南 路 浣纱南路 苎萝路 浣纱大桥 耀江隧道 至城西 项目周边道路交通发达，临近主干道；公交路线有5班，公共交通便利。便于项目客户导入。 项目基本状况 | 环境分析 市 南 路 丰 南 路 西站路 人 民 南 路 浣纱南路 苎萝路 浣纱大桥 工地 在建 空地(规划商业) 居住区 学 校 居 住 区 规划公园 景区 目前周边有工地、厂房等分布；但规划向好，未来几年 ，周边将发展成大型商住区。 项目周边由大型居住区组成，附近有部分农民房及厂房，项目北侧为在建的住宅项目祥生君悦； 周边规划已将农民房、厂房等划入改造范围内，在未来几年项目北侧将建成商业、东侧为水景公园，并有沟渠连接到项目南侧； 项目距离西施故里旅游区仅400米。 项目基本情况 | 小结 位于城南板块，旧城改造范围内，具有一定的发展前景； 项目地块狭长，展示面不足； 项目周边居住区遍布，具有良好的客户基础； 项目周边道路交通发达，公共交通便利，便于项目客户导入； 目前周边有工地、厂房等分布；但规划向好，未来几年 ，周边将 发展成大型商住区。 项目虽地处城南板块，但位于旧城改造范围内，且未来区域规划为大型商住区，客群基础大；加之交通便利。可见，项目具有良好的发展前景。 项目定位初判 | 业态研判 业态规划 代表项目 业态特点 与本案匹配度 纯商业 第一百货、雄风新天地 社区型消费占据客群主力，服务功能齐全，内部结构由百货店作为核心店，与各类专业店、专卖店、快餐店等组合构成。 周边交通便利，项目覆盖周边居民，能满足客户吃喝玩乐需求，与本案匹配度高。 商业+写字楼 绿城广场 写字楼集中在城东，或城中繁华地段，商业氛围浓厚，依托位置利好吸引客户。 本案所在片区商务氛围不足，客群基础薄弱，与本案不匹配。 商业+酒店 中心城区、绿城广场 酒店集中在中心城区，边缘区域散点分布，数量较多。档次齐全，客户选择空间大。 诸暨酒店分布密集，竞争压力大；加之酒店以租为主，不利于本案快速回笼资金，不匹配。 商业+酒店式公寓 无 以投资为主，一般分布在商务区域或核心地段，以精装修入市，户型面积较小。 诸暨市场内无该业态规划类型，该业态与现今诸暨市场不匹配，风险较大。 本案业态定位的方向是什么？ 综合市场情况和项目自己条件发现，纯商业与本案的匹配度最高，因此，在业态规划上建议本案打造成纯商业，充分发挥竞争力。 结合项目纯商业的业态定位及市场机会点发现，本项目应锁定中端客户，业态打造以中端亲民为主，满足客户的基础生活消费、及以外的多种休闲需求。 以基础生活消费及生活方式为主题的区域型商业 机会点 现有商业网点提供的基础生活消费功能在“需要”层面基本能满足区域居民，但档次不高，业态业种不够丰富 单一主题性商业聚客力有限，且商业经营面积不大，不适宜本项目的运营 1 2 3 基础生活消费存在提升要求 单一主题的百货/商业市场竞争力不强 高端百货为主导的区域型商业市场机会小 在建的绿城广场，以规模、区位和品牌优势对高端客户造成了客户截流，稀释了本案高端定位的机会 项目定位初判 | 业态定位 对于项目“商业能级”的研判，将参照“商业分级设置级次和指标”的相关指标，在此基础上通过“商业研究方法论”进行论证、研究后确定。 分类 商 业 分 级 设 置 级 次 和 指 标 设置地域 服务对象 客流量 服务人口 基本商业面积 市中心商业区 □ 城市规划的中心商业区 □历史形成的商业集聚地 国内外及本市消费者 50万 - 30万平米 区域商业中心 □居民聚居区 □商务集聚地 □公共交通集散地周边 该地区及外来消费者 25万 20万 10万平米 居住区商业 人流集中，交通便利的地段 当地居民 - 5万 2.5万平米 街坊商业 □街坊主要出入口 □居民主要途径地 当地居民 - 0.4万 0.06万平米 地段区位属性 道路交通环境 消费人口特征 商业竞争环境 项目开发要求 项目环境条件 项目硬件条件 规模体量 建筑规划 商业能级定位初步方向 修正、优选 商业能级定位结论 项目定位初判 | 商业能级研判 本案的合理商业定位为区域商业中心，覆盖城南，辐射城中及城西 案 例 借 鉴 1.永盛购物中心 2.韩国乐天广场 永盛购物中心 项目名称 永盛购物中心 项目位置 金华西市街文化路 项目类型 购物中心 开发商 永盛集团 开业时间 2013年10月21日 营业面积 70000平