深圳万科第五园项目营销推广执行方案.ppt

龙坂片区一手楼市出现回暖迹象 进入3月，龙华坂田片区几大代表性楼盘来访量和成交量大增，龙坂片区一手楼市出现了明显的回暖迹象。包括万科第五园、万科城、金地梅陇镇在内的片区代表性楼盘看房客户和成交客户均有大幅度增加。 市场反映：目前1.1-1.2万元/平方米的价格已经降到了自住客的心理价位。 一部分人对市场与自己的需求非常熟悉 长期对某一区域关注的人，比如较长时间住在某区，对区域的情况非常了解，对该区的房子在过去几年中价格的变化以及什么样的户型更适合自己了如指掌，这些人以换楼为主，兼有改租为买的首次置业者； 一些是长期的理性投资者 长期的理性投资者，这里有套股换楼的，有对未来充满信心的，有要对抗通胀的，有要赚人民币升值的。 当然 还有一些是不得不买房的人 刚性的首次置业者，这是中国人的特点，买房是为了让自己有安定感，也是对家庭责任感的体现。一个购房者这样说：“也许这不是买房子的好时机，却是我需要买房子的时机”，他们是目前中小户型的主要买家； 他们是怎么思考问题的？ 首先，他们并不看好物业在短时间内升值； 其次，他们确实源于一些长期生活和投资的实际考虑，普遍对物业价值长期看好； 他们是怎么思考问题的？ 他们都是实证主义者，当他们看到银行的抵押物的坏账率没有提升，豪宅总体放盘量没有提高，个别低价位的成交则是他们的机会。 第一条线的意义：借势 增进诉求支撑力 筛除同片区竞争 增强诉求感染力 淳熟 高潜力片区 淳熟社区 淳熟生活 意义 价值 第二条线的意义：造势 成就产品的高度 延续前期的高度 挖掘固有的高度 高度 产品高度 文化高度 品牌高度 意义 价值 我们在延续淡尽浮华这一大的推广调性下， 结合高层产品的特点 淳熟 + 高度 = ? 居高心致远 登高而招见者远，此处的居高不仅鲜明的表现了产品的特点，还融入了传统“君子善假于物”的儒家思想。 万科第五园上半年推广执行案 从 唤 醒 开 始 从2007到2008，深圳的楼市经历着改变与重生。 我们在思考，第五园08年的高层产品，与总的精神如何延续，对新的产 品推广怎么创新。 第五园，一如既往以文化的力量赢得市场 新品高层精装修的推出，是对第五园文化精神的再放大，也是第五园调整价格策略后，赢得市场的重大战役。 我们的工作重点：如何在继承中，创新表达新产品的概念， 营造新的市场价值征服力。 本案将就以下几个问题展开着重讨论 1 新品 —— 进入了春天 2 消费者分析 —— 谁在买房 3 我们的推广思路 —— 三“高”唤醒观望客群 1 新品 ——进入了春天 2 消费者分析——谁在买房 市场现状： “有人辞官归故里，有人星夜赶科场” 引发需求 从唤醒开始 3 推广思路 ——三”高”唤醒观望客群 第五园新品征服力，来自于三个高度 龙坂片区高度 中式文化高度 品牌物业高度 第一：龙坂片区 未来升值潜力高 龙坂片区是深圳未来5-10年重点开发区域。 关口-龙华流线 关口片区以书香门第、星河丹堤等为代表。开发项目以高档项目为主。 民治板块。以四季春城等为代表。配套日趋成熟。 龙华中心板块。当时代表项目是锦绣江南、美丽365等。 五河和坂田流线 五河板块，万科四季花城等为代表，形成整个区域关内居住的理想城邦。 二线拓展区流线 以圣莫丽斯为主的板块。 以七里香榭、梅陇镇为主的板块。 midtown--中城---深圳中心、中部必将崛起。中心区及龙华一线位于深圳的中轴线位置。深圳CBD的的成长，必然会带动龙坂片区的CLD的发展。 中部地区产业的升级来提速龙坂片区的城市化。 深圳新客站超大客流量会刺激商业中心的形成。 地铁扩大城市格局，提高了龙华和中部地区真正作为中心区拓展区域的地位。 交通枢纽能够真正实现关内关外一体化。地铁等交通干网实现了这个功能。 深圳北部交通枢纽地位的确定，决定了深圳发展格局的“北倾”龙坂片区。 2006年龙华推盘量是250万，随后2007~2008年推盘量也是非常大的。置业力量在龙华的集结，推升新的商业业态出现。 龙坂片区是深圳惟一一个集中了万科、中海、金地、星河、金光华、珠江等一线品牌开发商的区域。 房地产的密集发展使龙坂片区加速生活、商业中心化。 龙坂片区的中心化、生活中心化、商业中心化必将带来高增值空间。 第二：文化栖居， 物业保值能力高 “骨子里的中国” 文化栖居是第五园的核心利益。其居住形式稀缺性、建筑理念的创新性保证了产品价格的高抗跌能力。 第三：万科品牌物业 性价比高 淳熟 高度 第五园的价值体系 高潜力片区 淳熟社区 产品高度 文化高度 淳熟生活 品牌高度