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珠海新香洲梅华北5号居住地项目可行性研究报告
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珠海新香洲梅华北5号居住地项目可行性研究报告
南光恒丰企业管理(珠海)有限公司
二零一三年五月十日
一、项目概况
1.1、项目背景
本地块属于政府置换调整项目,位于珠海新香洲梅花西路北侧、红山路西侧,现由(澳门)宜嘉投资有限公司(占股98%)、浙江华泽投资发展有限公司(占股2%)共同持有,该地块股东同意将本项目一次性转让。
1.2、项目基本属性
1.2.1、项目规划指标
用地性质:住宅、商业 容积率:2.91
规划用地面积:20693.28㎡ 建筑密度:20%
规划计容积率建筑规模:60275.01㎡ 绿地率:35%
配套公建:120㎡ 停车位:1.0车位/100㎡建筑面积
套型限制:90户型≥70%
1.2.2、项目
项目地理位置
本案香洲新香洲吉大
本案
香洲
新香洲
吉大
项目四至
项目地貌状况
该项目位于梅华西路以北、红山路以西,地块方正;地块平整无附属建筑物,地势较低,积水。
1.2.3、
优势:
项目位于中心城区,地理位置优越;
周边配套成熟、生活便利;
地块方正、平整;
不近主干道,噪音较少。
劣势:
项目四周均有高层建筑物,日照受影响;
地块规模不大,不宜打造大型社区。
机会:
珠海城市竞争力提升;
区域内供应量减少;
珠海市区地块稀缺,新盘少。
威胁:
整个经济形势不明朗,调控从紧;
本项目入市时周边竞争项目逐步成熟。
二、珠海市宏观经济形势
2.1、珠海地区生产总值
12年珠海完成地区生产总值(GDP)1503.81亿元,同比增长7.2%,相比前年增幅放缓了4.1个百分点。
珠海区域生产总值自07至12年持续增长,但增长波动较大, 10年以来增长速度急速放缓。
受人民币大幅升值及楼市调控影响,国内出口贸易受到较大冲击,股市和房地产市场持续低迷,继08年、09年受金融危机影响,12年GDP再次低于10%的增长幅度。
2.2、三大产业结构不变,第三产业贡献率提高
12年第一、二、三产业对GDP增长的贡献率分别为1.3%,50.5%和48.2%,与前年相比,第三产业贡献率大幅提高,增长结构进一步优化。
第一产业在珠海市全市总量中比重最小,12年产业总量38.84亿元,同比增长3.0%。
第二产业是珠海的支柱产业,占生产总值的52.9%。受人民币升值出口受阻及房地产市场调控影响,12年产业总量796.28亿元,同比增幅急速放缓,仅为1.3%。
第三产业对珠海经济贡献率较高,12年总量668.7亿元,同比增长15.5%。
2.3、全社会固定资产投资情况
珠海全社会固定资产投资逐年呈递增的趋势;
房地产投资一直占据固定投资比例达30-40%;
受房地产调控及市场反弹影响,房地产投资增幅起伏较大,11年大幅投资,12年则负增长,随着存量逐渐被消化,预计13年则会有一定的增幅。
2.4、城镇居民人均可支配收入快速增长
12年珠海市居民消费价格总指数累计上涨3.2%,涨幅比去年下降2.2个百分点。城镇居民人均可支配收入首次突破3万元,同比增长14.8%,增幅相比去年增长1.6个百分点。受物价及房屋价格上涨影响,人均消费支出增加13.8%。
2.5、人口规模
珠海市常住人口数量及城市户籍人口数呈逐年平稳增长态势,随着珠三角各大城市间交通网络的进一步通畅,以及珠海城市建设进一步升级,会吸引到更多的有识之士。
2.6、小结
在全球经济好转大环境下,珠海经济仍保持较高的增长速度,但是增幅出现放缓的迹象;珠海房地产投资在2011年的增长幅度再次达到峰值后,2012年投资增长出现负增长;人均收入水平提高,但受楼市调控影响,楼市呈现胶着状态,消费信心不足。总体预测2013年珠海楼市继续2012年胶着态势,上升动力不足。
三、2011年-2013年房地产重点政策解析
3.1、货币类政策
存款准备金率
1921.5
19
21.5
19.5
20
20.5
21
12月5日
%
2011年1月20日
2月24日
3月25日
4月21日
5月18日
6月20日
2012年2月24日
2011-2012年存款准备金率走势
5月18日
点评
2011年经济发展过热的趋势一直延续至2011年上半年,国家的货币政策表现为从紧的调性。
中国经济开始出现增长下滑的迹象,央行自2011年6月份开始持续下调人民币存款准备金率,释放出国家稍微放宽货币政策的信号,对提升房地产市场的信心有一定的作用。
存贷款基准利率
点评
2011年至2012年存贷款基准利率基本保持在同一水平附近稍微调整,说明国家宏观调控
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