旭辉营销阶段性成果——前期定位和产品策划报告.ppt

户型设计需从以下几方面进行提出具体要求：户型设计特色、户型面积配比、户型功能、附加值等 产品设计要求 产品概念策划 规划 户型 立面 景观 功能区 产品策划 立面设计需从以下几方面进行提出具体要求：立面设计特色、整体立面风格、立面材质、立面细节等 产品设计要求 产品概念策划 规划 户型 立面 景观 功能区 产品策划 景观设计需从以下几方面进行提出具体要求：景观设计特色、景观整体风格、中心景观、组团景观、宅间景观等 产品设计要求 产品概念策划 规划 户型 立面 景观 功能区 产品策划 前期配套、规划及建筑规范征询要点 产品策划 向有关部门征询后，提出前期配套方面的注意要点，较重要的包括：采暖、供水、供气、供电、规划路、小区出入口等 前期配套、规划及建筑规范征询要点 前期配套 规划指标 建筑规范 产品策划 前期配套、规划及建筑规范征询要点 前期配套 规划指标 建筑规范 向有关部门征询后，提出规划指标方面的注意要点，如下： 规划指标 描述 建筑密度 集中绿化 ±0.00 千人指标 限高 人防 退界 待征绿化 保留建筑 …… 产品策划 前期配套、规划及建筑规范征询要点 前期配套 规划指标 建筑规范 向有关部门征询后，提出建筑规范方面的注意要点，如下： 建筑规范 描述 日照系数 窗地比 节能 保温 间距 层高限制 挑空等特殊结构 …… 产品策划 部品部件配置标准 产品策划 1.部品部件配置标准包括六大部分：结构及初装修、门窗工程、公共部位、套内配套、园林环境及智能化 2. 对各类型部品部件提出具体的建造标准要求，需参考价值工程理论对部品部件的常规配置予以优化 部品部件配置标准 产品策划 项目开发分期及重要节点要求 产品策划 项目开发分期及重要节点要求 项目开发分期 重要节点 对项目开发分期进行考虑并描述： 项目期数 体量 分期界线 产品形态 一期 二期 …… 产品策划 项目开发分期及重要节点要求 项目开发分期 重要节点 参考34个重要里程碑节点，明示关键节点的时间要求： 重要节点 估计时间 主体工程开工 售楼处开放 样板段开放 取得首批预售许可证 交房 产品策划 工具附件 产品策划 END * * * * 阶段性成果 前期定位与产品策划报告模板 旭辉集团前期定位与产品策划报告标准模板 营销管理部 马弋轶 张磊 2011.3.25 PART 2 第二部分 产品策划 PART 1 第一部分 前期定位 纲 要 前期定位是房地产开发最重要的环节之一，为优化公司的前期定位，需要集团和项目公司共同配合完成。 前期定位流程 土地品类判断 土地优劣势 土地及规划指标 宏 观 趋 势 3 量 1 价 2 比 竞 品 分 析 客户细分 客户容量及分布 客户需求及指标 项目公司 集团总裁 集团营销部 土地分析 市场分析 客户分析 项目开发战略 市场定位 客户定位 建筑形态定位 户型定位 项目公司 前期定位 土地维度分析 前期定位 1.城市遵循“城市化——郊区化——再城市化”的发展逻辑，需根据城市发展的程度判断地块所处的城市发展阶段 土地品类判断 土地优劣势分析 土地及规划建设指标分析 2.结合土地城市发展阶段和自身属性，运用工具判断土地品类 土地维度分析 前期定位 在区位图上详细标注区域及项目周边规划要点、交通、配套、景观等 综合评估项目的核心价值与不利条件 核心价值 不利条件 1.东侧紧邻千年历史运河及景点 2.容积率1.2区域最低 3.尺度合适的规划商业街 4. 临城铁站 1.北面高架桥噪音影响 2.地块中有两条城市道路 3.周边工厂尚未搬迁 土地品类判断 土地优劣势分析 土地及规划建设指标分析 土地维度分析 前期定位 用表格形式列举地块规划建设指标 占地 建面 容积率 建筑密度 限高 商业及公建 其它限制 市政管线接入 在地块红线图上详细标注规划指标 在地块红线图上详细标注周边用地关系 土地品类判断 土地优劣势分析 土地及规划建设指标分析 用表格形式列举当地建筑规范要点及与政府沟通后可突破的规划建设指标 土地维度分析 前期定位 土地维度分析 前期定位 通过对历年宏观市场数据进行分析，结合政策态度的影响，预测项目销售周期内市场走势 年度 …… N-3年 N-2年 N-1年 N年 N+1 年 N+2年 政策态度 放宽 放宽 平衡 收紧 平衡 收紧 平衡 批售面积（万平） 预测 预测 预测 成交面积（万平） 预测 预测 预测 成交均价（元/平） 预测 预测 预测 宏观趋势 3量1价2比 竞品分析 市场维度分析 前期定位 细分市场 批售量 成交量 库存量 供求比 存销比 成交均价 首置 首改 再改 顶级 1.预判竞争市场范围，选择合适的市场竞争区域（如区域市场、全市市场等） 2.将竞争市场细分为首置、首改