物业管理基本制度与政策3.pptx

物业管理基本制度与政策天津国土资源和房屋职业学院 赵曦学习内容物业管理概述物业管理服务物业管理的基本制度房地产相关制度与政策第三章 物业管理的基本制度1业主大会制度2管理规约制度3物业管理招投标制度4物业承接查验制度5住宅专项维修资金制度第一节 业主大会制度一、业主大会筹备与成立指导规则：第八条　 物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：第一节 业主大会制度一、业主大会筹备与成立指导规则：第十条　 首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。第一节 业主大会制度一、业主大会筹备与成立管理规约业主大会议事规则第一节 业主大会制度二、业主委员会第三十一条　业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：?　（一）具有完全民事行为能力；?　（二）遵守国家有关法律、法规；?　（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；?　（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；?　（五）具有一定的组织能力；?　（六）具备必要的工作时间。第一节 业主大会制度二、业主委员会　第三十二条　业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。?　业主委员会应当自选举之日起7日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。第二节 管理规约制度一、管理规约管理规约是由全体业主共同制定的，规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同利益事项的，对全体业主具有普遍约束力的自律性规范。第二节 管理规约制度第二节 管理规约制度二、临时管理规约条例：第二十二条 　建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。?　建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。第三节 物业管理招投标制度一、前期物业管理招投标的强制性条例：第二十四条　 住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业； 投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。第三节 物业管理招投标制度二、前期物业管理招投标的原则公开、公平、公正和诚实信用第三节 物业管理招投标制度三、前期物业管理投标（一）形式公开招标：公共媒体邀请招标：有选择的邀请第三节 物业管理招投标制度三、前期物业管理投标（二）程序招标人应当确定投标人编制投标文件所需的合理时间，公开招标物业管理项目，自招标文件发出之日至投标人提交投标文件截止之日，最短不得少于20日。第三节 物业管理招投标制度四、前期物业管理评标（一）评标专家房地产行政主管部门负责召集有经验的人员组成物业管理评标专家库，建立专家名册。（二）规则综合评分法（非最低价中标）推荐不超过三个第四节 物业承接查验制度一、承接、查验对象共用 部、备、施二、方法第十八条　现场查验应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。第四节 物业承接查验制度三、物业服务企业的法律责任第三十二条　物业交接后，建设单位未能按照物业承接查验协议的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第三十三条　物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任。第三十四条　自物业交接之日起，物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的以及行业规范确定的维修、养护和管理义务，承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任。第三十五条　物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管。物业承接查验档案属于全体业主所有。前期物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起10日内，向业主委员会移交物业承接查验档案。第四节 物业承接查验制度三、物业服务企业的法律责任第三十九条　物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。第四十条　建设单位与物业服务企