物业管理招投标电子教案课件.ppt

物业管理 与招 合投 同标 管 理 广州城市职业学院 李春云 主讲 目录 第一章：物业管理招投标制度 第一节：我国物业管理招投标的状况 一、物业管理招投标的发展 物业管理作为房地产业的细分行业，其发展初期鼓励“谁开发，谁管理”的运作模式。但随着物业管理行业的竞争能力在比管理水平、资金实力、管理规模的同时,已经上升为在真正市场化的基础上的持续竞争,在物业管理市场竞争能力机制的扩张和深入发展及具有较强市场竞争能力意识的专业物业管理企业的发展、壮大，业主自治意识的不断增强,原有运作模式的弊端逐渐暴露出来，物业管理“招投标”亦随之出现。 1994年深圳“ 莲花北村”举行了物业管理权的内部“招投标”，开创了我国物业管理“招投标”的先河。此后深圳又进行了“桃源村”和“梅林一村”等小区的物业管理公开“招投标”，物业管理公司投标踊跃，企业所展示出来的投标水平也有了很大的提高。1999年5月，全国物业管理工作会议在深圳召开，其工作报告中强调各地要在调查研究的基础上，制定物业管理“招投标”规则，精心组织“招投标”工作。”并希望 2000年之前，彻底改变“谁开发、谁管理”的垄断经营局面。政府部门的指示得到全国各地行业主管单位的响应，物业管理“招投标”活动随即在上海、广州、深圳等一些经济比较发达、物业管理起步较早的城市中开展起来。随后，许多内地城市如武汉、南宁也进行了尝试，物业管理的“招投标”在全国各地得到发展。“招投标”的推行打破了“谁开发，谁管理”垄断模式，为物业管理企业创造了公平竞争的机会，改善了目前各地存在的物业管理企业众多而且良莠不齐的局面。 二、物业管理招投标过程中存在的问题 1．进行暗箱操作，破坏公开竞争 有的物业招标单位实际上早已内定好了物管公司，但也打着公开招标的幌子使许多物管公司受骗应招作陪衬，还有些提前将内部资料透露给自己看好的物管公司，更有甚者，利用招投标形式，骗取物管公司的投标资料和管理方案后，再找借口或理由自己成立物管公司接管物业，使用骗取的方案进行管理动作。 2．破坏行业规则，造成恶性竞争 有些物管公司违反国家和政府有关规定，不遵守行业约定成俗的规则，低于成本价参与竞争，个别物管公司更是公开声明，参与竞争是为了扩大公司的对外影响，并不在乎效益问题，所以即使是亏损也要把项目抢到手，也有的物管公司不顾自己的综合实力，盲目扩张参与竞争，结果背上了沉重的包袱，接管物业后，管理跟不上，服务不到位，引起开发商或业主的强烈不满和不断投拆。 3．地方保护主义严重，无法公平竞争 有的物管公司虽利用自身品牌影响力，经过种种考核和答辩赢得了异地或跨行业的物业管理权，但由于当地政府有关部门或开发商从本地区或部门的利益出发，不自觉地采取不合作或非常苛刻的态度和行为，使中标的物管公司的各项管理工作无法正常开展，无奈被迫撤出。 4．行政干预过多，造成无序竞争 实践证明，过分的政府行为和行政干预，是“招投标”失去公正的一个重要原因，尤其是政府行为中的地方保护意识不可避免地反映在“招投标”的干预过程中。“招投标”是一种市场行为，必须按照市场法则办理，让“招投标”的企业唱主角。政府的职能是指导和监督，政府应当在确保“招投标”的公正性上履行自己的职责。例如：对招标企业招标书进行登记审核，对招标过程进行监督，招标结束后对招标结果进行验证等。须防止政府领导在“招投标”中直接参与甚至负责“招投标”工作，如招标登记、收取押金、评分、答辩组织等；政府官员担任评委，直接参与评分、记分。 三、针对物业管理招投标存在的问题应采取的对策 1．加强物业管理招投标的相关立法 物业管理招投标活动涉及诸多的权利义务关系，包括物业的开发公司与业主、业主委员会、物业管理企业之间，也包括业主委员会与物业管理公司、与全体业主之间以及全体业主与物业管理公司之间等，需要相应的法律依据做为保障。比如应颁布《物业管理企业资质管理办法》以保障投标方的合法性；颁布《业主委员会管理办法》以保障招标方的合法性；还应颁布《物业管理招投法》以保障市场实施。同时政府部门应加强执法力度，以有利于物业管理招投标市场的健康发展。 2．规范物业管理招投标项目 现在发展商和业委会在选择物业管理公司的过程中，以“公开、公平、公正”原则为前提的招投标方式无疑是最合理的选聘方式，政府部门应当采取一些强制措施。目前已制定了凡是10万平方米以上新建商品住宅小区的物业管理，在商品房预售前，必须面向社会公开招标，否则，房地产主管部门有权不发放《商品房预售许可证》。还应在投资达到一定数额的物业、某个区域内的物业等规定开发商必须采用招投标方式。而且应规定业委会选聘物业公司必须实施招投标。 3．设立权威的物业管理招投标机构 设立权威的物业管理招投标机构，物业管理招投标事先必须到专门机构备案，取得专