物业管理条例讲座39.ppt

6、《物业管理条例》条文解读 【主要内容】本章主要内容包括：一是明确建设单位在违法选聘物业服务企业、擅自处分共用部位时应承担的法律责任；二是明确建设单位、物业服务企业拒不移交资料的行政责任 ；三是明确无资质从事物业管理、聘用无从业资格人员以及违反委托管理限制的责任 ；四是明确挪用专项维修资金的责任 ；五是明确建设单位不配置物业管理用房、擅自改变物业管理用房的用途的责任 ；六是明确业主逾期不交纳物业服务费以及假冒业主委员会名义从事违法活动的责任；七是明确公务人员违法行为的责任。 【概 述】本章共十三条，规定了违反《物业管理条例》各项行为规范所应承担的责任。本章规范属于保护性法律规范，是前述规定得到有效实施的有力保障。 【第六章 法律责任】 6、《物业管理条例》条文解读 【第六十二条 】违反委托管理限制的责任。违反本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30％以上50％以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。 【解 读】本条规定的违法行为具有双重性质，既违法了行政管理秩序，也违反了物业服务合同的约定，因此，本条从保护业主利益的角度出发，规定物业服务企业因违法委托行为所得的收益，所用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。 【特别条款解读】 【第六十七条 】逾期不交纳物业服务费的责任。违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 【解 读】对于拒不交纳各物业服务费用的，业主委员会或物业服务企业可以向法院申请支付令或者提起诉讼。但是这里使用的是“可以向法院提起诉讼”，可见法律并没有排除其他解决纠纷的途径。诉讼是最后的救济手段，当事人可以选择其他途径。 7、《物业管理条例》应用案例分析  案例一：业主有权监督物业服务　　如果你是房屋的所有权人，那么，你就是业主。　　作为业主，入夏以来，王女士多次发现自己所居住小区的巡逻保安，经常找个背人的阴凉地方，躺下一睡一两个小时。王女士认为这样可不行。于是，她向小区物业公司提出，要求对保安人员加强管理。“如果保安工作如此被打折扣，小区的保安不就形同虚设了吗？居民的保安费不就白交了吗？”王女士说。　　这事王女士管得好，她完全有权利这样做，《物业管理条例》为她撑腰。条例明确规定，业主有9项权利可以充分行使：1,按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；2,提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；3,提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；4,参加业主大会会议，行使投票权；5,选举业主委员会委员，并享有被选举权；6,监督业主委员会的工作；7,监督物业管理企业履行物业服务合同；8,对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；9,监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用。　　  7、《物业管理条例》应用案例分析 案例二：开发商和物业公司要分家　　业主与前期物业管理公司的许多纠纷，很大一部分是因开发商遗留问题引发的，这似乎成了物业管理的一个死结。　　有一项调查表明，凡是业主与开发商存在着房屋买卖方面矛盾的小区，拖欠物业费的现象都比较严重。面对房屋质差、面积缩水、更改规划、开发商种种承诺未按时兑现或根本不可能兑现等问题，因长期得不到解决，业主只好以拒交物业费来进行对抗，谁让你们建管是一家人呢。　　的确。目前我国70%以上的物业公司是由房地产开发企业派生的和原房管所转制的企业来做的，其中三分之一从属于房地产开发企业。　　为打破这种关系，《物业管理条例》提倡前期物业管理实行分业经营，明确开发商对住宅物业要采取公开招投标的方式，选聘前期物业管理公司，以便明晰建管权责。　　条例还规定物业公司承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验；开发商与物业公司在物业交接时，必须履行必要的验收手续和相关资料的移交。　　建管不分问题的彻底解决，与整个房地产市场的发育成熟密切相关。 　　 7、《物业管理条例》应用案例分析 案例三：屋顶广告收益不能全归物业公司　　在屋顶上、电梯内、绿地上做广告，把公共建筑出租他人，其收益物业公司有权独吞吗？　　提出这个问题并非空穴来风。不少小区的物业公