物业管理法规——物业服务收费的法律规定.ppt

第2章 债券 物业服务收费的法律规定 9.1 物业服务收费概述 9.2 物业服务费用的构成及其监管 9.3 物业服务费用的确定与分担 9.4 物业服务费用的收缴 9.5 物业专项维修基金的管理 9.1 物业服务收费概述  9.1.1 物业服务收费的概念 9.1.2 物业服务收费应遵循的原则 9.1.1 物业服务收费的概念 物业服务收费，是指物业管理企业按照 物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施 设备和相关场地进行维修、养护、管理，维 护相关区域内的环境卫生和秩序而向业主所 收取的费用。 9.1.2 物业服务收费应遵循的原则 （1）合理原则 （2）公开原则 （3）质价相符原则 （4）合法竞争原则 （5）政府监管原则 9.2 物业服务费用的构成及其监管  9.2.1 物业服务费用的来源和分类 9.2.2 物业服务成本构成 9.2.3 物业服务费行政监督的若干规定 9.2.1 物业服务费用的来源和分类 物业服务费用的来源主要有以下4种： 专项维修资金、物业服务收费、经营性收入 及国家财政来源。 9.2.2 物业服务成本构成 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括 以下8个部分： 1）物业服务人员的工资、社会保险和按规定 提取的福利费； 2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、 维护费用； 3）物业管理区域清洁卫生费用； 4）物业管理区域绿化养护费用； 5）物业管理区域秩序维护费用； 6）办公费用； 7）物业管理企业固定资产折旧费用； 8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任 保险费用； 9.2.3 物业服务费行政监督的若干规定 物业服务收费的标准实行国家监管制度， 其监管机关是县级以上人民政府的价格主管部 门及其同级房地产行政主管部门。物价主管部 门及房地产主管部门对物业服务费的监管包括 以下4个方面： 1）审批制度； 2）备案制度； 3）许可证制度 ； 4）其他。 9.3 物业服务费用的确定与分担 9.3.1 物业服务费的定价方法 9.3.2 物业服务收费的收费方式 9.3.3 物业服务费用的分担原则 9.3.1 物业服务费的定价方法 物业服务费应根据所提供服务的性质、 特点等不同情况，分别实行政府定价、政 府指导价和市场定价。 9.3.2 物业服务收费的收费方式 根据《物业服务收费管理规定》，业 主与物业管理企业可以采取包干制或者酬 金制等形式约定物业服务费用。 包干制是指由业主向物业管理企业支付 固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业 管理企业享有或者承担的物业服务计费方式 。实行物业服务费用包干制的，物业服务费 用的构成包括物业服务成本、法定税费和物 业管理企业的利润。  酬金制是指在预收的物业服务资金中 按约定比例或者约定数额提取酬金支付给 物业管理企业，其余全部用于物业服务合 同约定的支出，结余或者不足均由业主享 有或者承担的物业服务计费方式。 9.3.3 物业服务费用的分担原则 在物业服务费用的分担中应遵循谁受 益、谁付费的原则。也就是说，为哪一部 分业主支出的物业管理费用就应当由哪一 部分业主承担。 9.4 物业服务费用的收缴 9.4.1 物业服务费的收缴管理 9.4.2 物业服务收费的其他相关规定 9.4.1 物业服务费的收缴管理 1）明确收费项目和标准 物业管理企业应根据不同的物业、不 同的管理要求确定物业收费种类及标准， 做好费用的估算，明确其使用范围，正确 处理好物业收费标准与服务水平之间的关 系，并取得业主们的理解和支持。 2）加强立法，提高收费管理水平 （1）及时送达或公布收费通知； （2）物业费拖欠的追缴 如果业主(物业使用人)不能如 期缴纳管理费，物业管理企业财务 部门应进行催款。 物业服务费用的追缴有如下方式： （1）一般性追缴； （2）针对性追缴； （3）区别性追缴 9.4.2 物业服务收费的其他相关规定 物业服务交纳义务人的规定 特约性服务收费的规定 公共代办性服务收费的规定 物业服务收费明码标价的规定 9.5 物业专项维修基金的管理 9.5.1 物业专项维修基金的来源 9.