物业管理实务第二章.ppt

第二章 物业服务企业及其相关者 第一节 物业服务企业 一、物业服务企业的概念 物业服务企业是指按合法程序建立并具备相应资质条件的对物业进行管理服务的企业性经济实体。 物业服务企业是营利性组织 物业服务企业必须具备物业管理资质 物业服务企业的服务范围广泛 物业服务企业的服务行为是依委托行为 物业服务企业承担着社会责任 物业服务企业的分类 按照投资主体的经济成分来划分 全民所有制物业服务企业 集体所有制物业服务企业 民营物业服务企业 外资物业服务企业 其它物业服务企业 按股东出资形式来划分 物业管理有限责任公司 物业管理股份有限公司 股份合作制物业服务企业 物业服务企业的常见模式 房地产建设单位的附属子公司或部门 独立的物业服务企业 物业管理集团公司 二、物业服务企业的成立 成立物业服务企业前的筹备工作 人才的储备 企业章程的起草 企业经营资质的审批 物业服务企业的注册登记 物业服务企业的资质审批 物业服务企业的资质条件 一级资质 二级资质 三级资质 一级资质 1、注册资本人民币500万元以上； 2、物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 3、物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书； 4、管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％： 多层住宅200万平方米； 高层住宅100万平方米； 独立式住宅（别墅）15万平方米； 办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。 5、建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。 二级资质 1、注册资本人民币300万元以上； 2、物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 3、物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书； 4、管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％： 多层住宅100万平方米； 高层住宅50万平方米； 独立式住宅（别墅）8万平方米； 办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。 5、建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。 三级资质 1、注册资本人民币50万元以上； 2、物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 3、物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书； 4、有委托的物业管理项目； 5、建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。 物业管理公司的运作目标 妥善管理和维护业主的物业财产，使之始终保持良好的状态，并得以保值、升值，延长使用寿命。 以较少的投入，为业主和用户提供优质服务，使他们在安全、文明、舒适、愉快的环境中工作和生活。 积极开展各种有益的物业经营和有偿服务活动，创造较高的经济效益和社会效益，增强竞争实力。 物业管理公司的经营目标 信誉目标：良好的信誉是公司的无形资产，物业管理公司应摆在首位，塑造良好的企业形象，使业主和用户有信任感，从而为企业在市场竞争中打下良好的基础。 盈利目标 发展目标 服务目标：提供的服务要达到让业主和用户各方面都满意的标准。 物业管理公司组织机构设置的要求 具备服务性的功能 充分发挥公司员工的潜能 关系协调 效率与效益 物业管理公司组织机构设置的原则 目标原则 统一领导与层次管理原则 统一领导是各项工作协调进行和实现总目标的决策保证，分级层次管理则是充分发挥各级管理人员积极性的机制保障。 分工协作原则 责权对应原则 有效管理幅度原则 物业服务企业组织机构类型 （一）直线制 直线制的特点：企业各级领导者亲自执行全部管理职能，按垂直系统直接领导，不设专门职能机构。直线制的组织形式适用于业务量较小的小型物业服务企业的初期管理。 优点：领导能够集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时。 缺点：要求领导者通晓各种专业知识，具备多方面的知识和技能。 （二）直线职能制 特点：各级主管人员直接指挥，职能机构是直线行政主管的参谋。职能机构对下面直线部门一般不能下达指挥命令和工作指示，只是起业务指导和监督作用。这种组织形式是目前物业管理机构设置中普遍采用的一种形式。 优点：加强了专业管理的职能，适于涉及面广、技术复杂、服务多样化、管理综合性强的物业服务企业。 缺点：机构人员较多，成本