资产评估第二章ppt2 (1).ppt

资产评估学 第一篇 资产评估的基本理论与基本方法 第二章 资产评估的基本原理 一、卖方市场时期的价值观：生产费用价值论 二、买方市场时期的价值观：效用价值观 背景：供过于求，经济危机 需求决定价值，商品的价值来自消费者对商品的主观评价。（效用） 效用：资产为所有者带来的收益 效用价值论是收益法的理论基础。 三、供求决定价值论：均衡价值观 第二节 资产的价值类型 一、对资产价值的理解 （一）资产的价值不是一个静态的、性质不变的概念。 总体经济环境；资产潜在用途；估价基准；资产地理位置；相对稀缺性和替代物的价值；所有权状况；在市场中的流动性；资产物理状况 （二）价值与价格、成本 价格——为取得一项资产所花费的实际货币量 成本——为创建一项资产所必需的生产要素的货币价值 二、资产评估中常见的价值类型 （一）公允市场价值（fair market value) 指资产在评估基准日的公开市场上的交易价格。 （二）投资价值（investment value） 指某项资产相对于某个特定购买者（或所有者）的价值 对不同的潜在购买者而言，同一资产的投资价值可能不同。因为资产的投资价值主要取决于其获利能力，而一项资产的获利能力不仅取决于该资产本身的状况，而且与投资者的操作行为即价值创造直接有关。 预计到的协同作用、价值创造的机会 进入一个新市场 风险识别和对盈利能力变化规律的把握 购买者纳税地位 购买者信心 （三）账面价值（book value） 指资产的账面原值减去累计折旧后的余额，或账面价值减去 负债后的余额（对企业而言）。 资产的账面价值具有客观性和可审计性，但却不能直接成为资产评估的依据。原因： 1.财务报告中的资产是以历史成本计价的 2.企业资产负债表上并不包括全部有价值的资产、可能的负债项目，也不考虑权益资产的成本。（如权益资本成本） （四）内在价值（intrinsic value） 指资产预期创造的未来现金流的现值。 对于能够在市场上交易的资产，若市场是完善的， 公允市场=内在市场 （五）重置价值（replacement value） 指在现时条件（市场、技术）下，获得与被估资产同等功能的处于在用状态的资产所需耗费的成本。 又称为折余重置成本。 一般在非市场和有限市场条件下运用。 重置价值变动的因素： 价格变动、技术进步、有形损耗、资产外部环境变动 （六）清算价值 指企业停止营业，变卖企业所有资产减去所有负债后以货币形式存在的余额。 强制清算与有序清算 与公允市场的区别： 1.买卖双方地位不平等 2.没有充足的时间询价 清算价值属于非市场价值，因此评估值低于市场价值 （七）在用价值（value-in-use） 第三节《国际评估准则》定义的价值类型 一、资产评估中价值类型的实质与意义 为不同的资产业务提供适用的价格标准 二、资产评估中市场价值与市场以外的价值 根据《国际评估准则》的观点： 市场价值（market value basis of valuation） 非市场价值（valuation basis other than market value） 资产评估中的市场价值是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值。 市场价值通常适用于正常的产权变动类资产业务。 市场比较法、资本收益或现金流贴现法、成本法； 评估方法多样性、可选择性 （二）市场价值以外的价值 也称非市场价值，或其他价值。凡不符合市场价值定义条件的价值类型都属于市场价值以外的价值。 以非市场价值为基础的评估业务可分为两类： 一类属于特定评估目的（主要指非正常产权变动或非产权变动）如破产清算、赔偿、财产纳税、特殊投资 三、《国际评估准则》定义的价值类型及各种价值  类型的内在联系 1.公开市场价值=市场价值 2.投资价值=非市场价值 5.清算价值 6.在用价值 =非市场价值 7.账面价值 第四节 资产评估的假设 资产评估与其他学科一样，其理论体系和方法体系的确立也是建立在一系列假设基础之上的，其中交易假设、公开市场假设、持续使用假