土地估价技术报告规范格式与常见错误.doc

PAGE PAGE 1 土地估价技术报告规范格式与常见错误 178 例 第一部分 总述 只写了“ 第一部分” ，未在后面写 “总述”； ?一、估价项目名称[说明估价项目的全称，内容包括评估目的及估价对象价格类型（土地使用权或其他）等字样。估价项目全称后加括号注明估价对象所在市、县全名，如“××县（市）”字样][如一个项目涉及两个以上市县时，应分市县分别出具土地估价技术报告] 2、估价项目名称不明确，缺评估目的或缺价格类型； 二、委托估价方[说明该项估价的委托单位及其隶属关系、委托单位与估价对象土地使用者之间的关系、主营业务范围等以及单位地地址、法人代表、联系人等，或委托的个人、联系地址、联系人等] 3、委托估价方不应为×××公司，应为××部门； 三、受托估价方[说明该项估价的受托估价机构、机构地址、估价机构资质级别、资格证书获得时间、估价资格有效期、资格证书编号、法人代表等 四、估价目的[说明该项估价是为了满足委托方的何种需要及其估价依据、估价结果的应用方向等，对估价依据则应注明文号、批准单位及批准日期等] 包括：1、为什么评估；2、谁委托评估；3、应用方向。 4、估价目的中 , 未说明估价的应用方向 ； 5、估价目的中 , 对土地权利说明不明确 ； 6、估价目的不能同时有两个目的，如为两个目的时应分别出具报告； 五、估价依据[说明该项估价所依据的国家有关法律、法规、行政规章以及估价对象所在省市的有关法律规定，采用的技术规程，委托方提供的有关资料，受托估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘察、调查所获取的资料等] 7、估价依据中，未列出土地估价的技术标准，即城镇土地估价规程； 8、估价依据中，引用的法规名称不正确，如《中华人民共和国房地产管理法》应为《中华人民共和国城市房地产管理法》，《中华人民共和国土地法》应为《中华人民共和国土地管理法》； 9、估价依据中，应包括土地估价规程等 , 不应当把过时的旧文件作为报告规范格式； 10、估价依据中， 缺少估价对象土地证书或权属证明 ； 11、估价依据中，“x x 省关于土地管理的法律法规” 提法太笼统 , 未说明与本次评估有关的法律法规是哪些； 六、估价基准日[说明估价结果对应的具体日期，样式为×××年××月××日] 12、估价期日非具体时点 ( 无 “ 日 ”)； 13、估价基准日与估价日期顺序错误； 七、估价日期[说明该项估价工作的起止日期] 14、估价日期中 , 未注明估价的截止日期； 八、地价定义[说明估价对象实际用途和宗地内外实际开发程度、本次估价所设定的开发程度和用途及其理由，现状利用或规划利用条件，实际用途需以国有土地使用证登记用途为依据，土地开发程度的设定应与估价对象土地利用特点和估价目的相一致，分别界定为宗地外围或宗地内外“几通”（指通路、通电、通水、排水、通气、通暖、通讯等）和宗地内平整；地价定义应注明所估地价的内涵是指在估价基准日、现状利用或规划利用条件下、设定的开发程度与用途、法定最高年限内一定年期的土地使用权（或包括其他内容）价格] 包括：基准日；土地用途（实际、设定）；开发程度（实际、设定）；利用条件（现状、规划）；土地使用年期（实际、设定）；土地使用权价格类型。 15、地价定义不清楚 ，未明确宗地设定用途、利用条件、年期、权利、土地开发程度等内容； 16、地价定义中 , 未说明是什么权利的土地价格； 17、地价定义中 , 未说明评估基准日的设定； 九、估价结果[说明最终确定的总地价、单位面积地价，必要时注明楼面地价，须以人民币表示，总地价附大写金额，并附土地估价结果一览表。如需用外币表示的，应标明估价基准日外币与人民币的比价。] 18、估价结果中，缺少楼面地价，无单位地价和大写〈无汇率 , 币种不统一〕； 19、缺少《估价结果一览表》； 十、需要特殊说明的事项[包括：前提条件和假设条件、限制条件、资料来源、使用说明等] （1）估价假设条件； （2）该报告的限制条件； （3）有关资料来源及未经实地确认或无法实地确认的资料和估价事项； （4）对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项（如地价指数、开发程度、设定用途等）以及采取的相应措施； （5）估价对象的特殊性、估价中未考虑的因素及采取的特殊处理，必要时说明原因或依据； （6）其他需要特殊说明的问题。] 20、使用说明中 , 待估宗地的土地面积、土地权利状况等应该以《国有土地使用证》为准 ； 21、土地估价技术报告的使用应该是供土地管理部门进行报告审核或备案以及评估机构存档用 , 而不是上级主管部门使用 ； 22、需要特殊说明的事项中 , 缺少估价假设条件、资料来源、估价结果有效条件、特殊处理等事顶的说明 ； 23、需要特殊说明的事项中 , 未办理出让手续就入股，不合规定； 24、报告有效期错误 ,