462物业承接标准作业规范.doc

类别 西安诚信物业管理有限责任公司 物业前期管理工作手册 编号 CXWY4. 标题 物业承接作业规范 版本 A/1 公司内部文件未经批准不得复印 第 PAGE 1 页 共 NUMPAGES 3 页 生效日期：2006年X月X日 物业承接标准作业规范 目的 规范物业接管工作，确保接管工作完善、平稳、高效。 2 适用范围 适用于物业管理公司与房地产公司、开发商、业主委员会、产权单位之间的物业接管工作。 3 管理职责 3.1 物业公司总经理负责对物业接管工作的组织、安排。 3.2 物业管理处负责依据本规程实施物业的接管工作。 4 程序和要求 4.1 物业接管工作流程： 成立物业管理筹备处制定《物业管理方案》、《费用预算表》 成立物业管理筹备处制定《物业管理方案》、《费用预算表》报开发公司(产权单位) 物业公司同开发公司（业主单位）签订《物业管理合同》 物业公司正式组建项目物业管理处，做好接管验收准备工作 物业公司接到通知，下令承接物业 进行物业的接管验收 接管验收中存在的问题进行整改 钥匙移交 签订移交书 移交管理用房 移交管理用房 管理处进入物业 开发公司移交商业用房 房地产公司移交公共设施维修基金 房地产公司提供《房屋使用说明书》和《质量保证书》 管理处与相关部门协调联系，申报、开通相关设施使用 开始进入正式管理、服务 4.2 签订《物业管理合同》 4.3 组建项目物业管理处 4.3.1 确定管理处组织架构、岗位设置。 4.3.2 确定管理处员工的定编。 4.3.3 任命管理处经理及各部门经理。 4.3.4 进行员工培训。 4.3.5 物业管理前期参与。 4.3.6 派各专业人员进入接管物业跟踪工程施工、设备。 4.3.7 安装调试工作。 4.3.8 为接管验收和日后管理作好准备。 4.4 编制《物业管理方案》，进行费用测算 4.4.1 确定物业管理服务费的标准、收费方案。 4.4.2 确定物业管理前期固定资产投入明细和流动资金额度 4.4.3 确定物业管理水、电、气、电话、有线电视的收费方案（代收代缴方案）。 4.4.4 确定保安、消防具体管理方案和成本指标。 4.4.5 确定清洁管理方案和成本指标。 4.4.6 确定绿化管理方案和成本指标。 4.4.7 确定工程、机电维修管理方案和成本指标。 4.4.8 确定公共事务管理方案和成本指标。 4.4.9 确定内部控制管理方案和成本指标。 4.4.10 同公司签订目标管理责任书。 4.5 接管验收（详见《物业接管验收标准作业规程》）。 4.6 钥匙移交 4.7 物业管理用房移交 4.8 商业用房移交 4.9 公共设施维修基金的移交 4.10 签订移交书 4.11 与职能部门协调 5 支持文件 CXWY4.6.3-2006