工程建设法规与案例 教学课件作者 刘黎虹 10城市房地产管理法律制度 .ppt

第10章 城市房地产管理法律制度 10.1 房地产开发法律制度 10.2国有土地上房屋征收与补偿法律制度 10.3城市房地产交易法律制度 10.4 房地产权属登记管理 2.房地产转让的条件 以出让方式取得土地使用权的房地产转让时应符合的条件 按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书 按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上 转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书 以划拨方式取得土地使用权的房地产转让时应符合的条件 经市、县人民政府土地管理部门批准，其土地使用权可以转让 土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人 领有国有土地使用证 具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明 依照规定办理出让手续或者上交土地收益金 * * 第10章　城市房地产管理法律制度 10.1 房地产开发法律制度 10.1.1房地产开发概述 房地产开发是以土地开发和房屋建设为投资对象所进行的生产经营活动 在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为 10.1.2房地产开发用地 （一）土地使用权出让 （二）土地使用权划拨 * 10.2国有土地上房屋征收与补偿法律制度 * 第10章　城市房地产管理法律制度 * 第10章　城市房地产管理法律制度 10.3城市房地产交易法律制度 10.3.1 房地产交易概述 1.房地产转让的概念 特点 房地产交易对象的特殊性——产权交易 房地产交易行为的要式性 ——合同、登记 房地产交易中的“房地处置一体性” 房地产交易的易受限制性  * 第10章　城市房地产管理法律制度 第10章　城市房地产管理法律制度 * 划拨土地使用权 出让土地使用权 取得方式 行政方式 合同方式 支付对价否 无偿取得 支付出让金 存续期限 长期或者无期限 有期限 可交易否 一般不可转让 出租、抵押 可以转让 出租、抵押 划拨土地使用权和出让土地使用权的区别 第10章　城市房地产管理法律制度 10.3.2 房地产转让 房地产转让的禁止条件 1）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。 2）依法收回土地使用权的。 3）共有房地产，未经其他共有人书面同意的。 4）权属有争议的。 5）未依法登记领取权属证书的。 6）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 * 第10章　城市房地产管理法律制度 3.商品房预售 商品房预售的条件 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书 持有建设工程规划许可证和施工许可证 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期 向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》 * 第10章　城市房地产管理法律制度 第10章　城市房地产管理法律制度 10.3.3房地产抵押 指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿 10.3.3.1房地产抵押的概念和特征 从属性——为担保债权设立 价值支配性——为实现交换价值 优先受偿性——优先于其他债权人 10.3.3.2房地产抵押的设定 房地产抵押权的设定的形式要件 抵押当事人应当签订书面抵押合同 抵押当事人须办理房地产抵押登记 房地产抵押权的设定的限制条件 不得设定抵押的情形 * 第10章　城市房地产管理法律制度 * 10.3.4房屋租赁 房屋所有权人或对房屋具有处分权的管理人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为 房屋租赁的特征 房屋租赁的出租人须对房屋具有处分权 房屋租赁不转移房屋的所有权 房屋租赁是双务、有偿、要式的民事法律行为 房屋租赁具有期限性 （租赁期限不得超过20年） 第10章　城市房地产管理法律制度 * 第10章　城市房地产管理法律制度 案例分析 某市居民刘某向张某借款10万元，张某要求刘某提供抵押，刘某使用自己居住的房屋所有权作为抵押，并同张某签订了抵押合同，期限1年，并把房屋所有权证交予张某。1年后，当张某要求刘某还借款时，刘某由于无力偿还，张某便提出向刘某索要刘某居住的房屋。 试分析： （1）张某能否将刘某居住的房屋卖掉？为什么？ （2）刘某是否可以挂失房屋所有权证，并以此要求房产登记机关补发？ * * 分析 （1）《城市房地产管理法》规定：“房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。”同时，《城市房地产抵押管理办法》规