创新土地储备机制助力低效用地再开发.docx

创新土地储备机制 助力低效用地再开发姚思芸（华中农业大学，湖北 430070）摘 要：土地储备机制的建立对调控土地市场、提高土地资源合理配置、增加政府财政收入等方面发挥了重要作用。在当前各地大力推进低效用地再开发的形势下，通过对嘉兴市实地调研，分析 土地储备机制的优势、面临的机遇和挑战，探讨如何通过拓展土地收购储备方式、创新土地储备机制 来深化土地储备制度，更有效地解决低效用地再开发中的难点和问题，确保低效用地再开发依规、有 创新土地储备机制 助力低效用地再开发 姚思芸 （华中农业大学，湖北 430070） 摘 要：土地储备机制的建立对调控土地市场、提高土地资源合理配置、增加政府财政收入等 方面发挥了重要作用。在当前各地大力推进低效用地再开发的形势下，通过对嘉兴市实地调研，分析 土地储备机制的优势、面临的机遇和挑战，探讨如何通过拓展土地收购储备方式、创新土地储备机制 来深化土地储备制度，更有效地解决低效用地再开发中的难点和问题，确保低效用地再开发依规、有 序地推进。 关键词：土地管理 低效用地 土地储备 为优化土地利用结构，促进经济发展方式转变， 提高土地对经济社会发展的保障能力，国土资源部出 台了《开展城镇低效用地再开发试点指导意见》（国土 资发[2013]3号）（以下简称指导意见），并确定在浙江、 内蒙古、上海、江苏、福建等10省、市开展试点，按照 “全面探索、局部试点、封闭运行、结果可控”的要求， 各地纷纷出台政策、措施，全力推进低效用地再开发。 城市功能布局越来越不相协调，也与国家落实最严格 的资源节约集约利用制度相违背，迫切需要通过低效 用再开发提升节约、集约用地水平。 2 土地储备与其他低效用地再开发方 式的比较 低效用地是指布局散乱、利用粗放、用途不合理 的存量建设用地。浙江省政府出台的《关于推进低效 利用建设用地二次开发的若干意见》（浙政发[2012]35 号）明确提出了开展低效利用建设用地二次开发的6种 方式，主要包括：协商收回、鼓励流转、协议置换、退 二优二、退二进三、收购储备。与其他方式比较，土地 收购储备具有如下特点。 2.1 机构保障更成熟 土地收购储备制度经过多年的运作，已形成了较 为规范的管理机制和运作机制，在盘活城市存量土地 方面积累了丰富的经验。2012年，国土资源部、财政 部、中国人民银行、银监会四部委联合发布的《关于加 强土地储备与融资管理的通知》明确指出，土地储备工 作由国土资源主管部门统一归口管理，并按照有关规 定建立土地储备机构名录并定期更新。该《通知》是四 1 低效用地再开发的紧迫性 从我国所处发展阶段看，资源约束和稳增长的发 展态势倒逼实行低效用地再开发。 从土地开发利用强度看，20世纪90年代以来，我 国国民生产总值一直呈两位数增长，在经济高速发展 的同时，也消耗了大量土地资源，建设用地占比已接近 生态极限。 从土地供需矛盾看，“十二五”期间，我国正处于 工业化、城镇化、农业现代化快速推进时期，土地资源 的需求仍然十分旺盛，而用地指标及用地空间十分有 限，土地供需矛盾突出、用地保障难度大。 从土地利用效率看，我国发展初期的粗放型用地 模式累积了大量低效用地，产业层次水平较低，与现有 收稿日期：2014-03-27011-10-20 作者简介： HYPERLINK mailto:jpylsy@163.com 姚思芸，女，华中农业大学土地管理专业学生，e-mail:jpylsy@163.com。 39 2014 年第 5 期 土地与不动产部委继《土地储备管理办法 土地与不动产 部委继《土地储备管理办法》后出台的又一项规范土地 储备行为的重要举措，为土地储备开展低效用地再开 发提供了机构保障和政策支撑，避免了其他方式实施 过程中由于主体不到位、机构不明确而造成的缺位。 2.2 运作方式灵活多样 土地收购储备针对不同的收购对象、产权、交易 方式等可以实施依法无偿收回、置换、优先权购买、拆 迁、根据政策标准补偿收购及其他等多种方式进行收 购储备，并对纳入储备的土地进行前期开发后供地，有 利于低效用地的退出和部分历史遗留问题的处理。同 时，还可以配合低效用地再开发优惠政策给予奖励，以 提高企业退出低效用地的积极性。而其他方式处置对 企业自身的要求较高、限制性的条件较多。 2.3 资金保障更有效 《国有土地使用权出让收支管理办法》（财综 [2006]68号）第十八条规定，从国有土地收益基金收入 中安排的土地储备资金专项用于土地补偿费、安置补 偿费、折迁补偿费及前期土地开发支出。各地均按规 定建立了相应的国有土地收益基金的拨付机制，经过 多年的运作，已积累了一定量的土地储备资金，为低效 用地再开发的推进提供了资金保障。而且土地储备机 构可通过以储备土地抵押的方式获得贷款资金，在风 险