北京燕郊高新区房地产市场商业市场深度研究分析报告（上）.ppt

房地产市场表现—燕郊商业销售分析 燕郊当前商业在售项目较少，部分较大体量的商业均为自持，投资者对于底商及商业街型商业颇为青睐，当前商业销售均价约为2-2.5万元/平米，在租项目租金约1.5-2.5元/平米/天左右；单个项目月均销售速度约15套左右 项目名称 商业面积 销售均价 去化率 产品类型 主力店 鑫乐汇 53000㎡ 2.5万元/㎡ 60% (15套\月，速度适中） 商业综合体 50-1000㎡ 沃尔玛 雷捷时代广场 约65000㎡ 2-2.5万元/㎡ 不祥（销售速度较慢） 综合体 日本永旺 上上城三季 约20000㎡ 2万元/㎡ 98%，几乎全部售磬 一托三 散户，100-250㎡，少量300㎡ —— 纳丹堡商业街 约50000㎡ 1.7-2.3万元/㎡ 99%，几乎全部售磬 一托二、一托三，100-300㎡ —— @北京 约14000㎡ 2.5万元/㎡ 100%，售罄 多数一拖二、部分单层、一拖三 （主力面积：64㎡） —— 东贸国际 36000㎡ 2-2.5万元/㎡ 5%（销售速度较慢） 单层（30-44）一拖二（70-90㎡） —— 夏威夷南岸 约10000㎡ 待定 —— 单层商铺 —— 项目名称 经营规模 租金 商业定位 主力面积 总铺数 主力店 天洋城 250000㎡ 1.5-2.8元/平米/天 一站式购物中心 200㎡ 13200 物美、天祥百货、儿童乐园、影院 燕郊当前在售商业 燕郊当前在租商业 房地产市场表现—燕郊写字楼租售分析 燕郊当前写字楼市场呈现供需两弱态势，在售写字楼为零，新盘项目仅维多利亚一座写字楼在租，租赁情况较差，开盘半年仅出租30套左右，租金为1.5-1.8元/平米/天左右 项目名称 项目规模 租售价格 租售情况 文化大厦 　634套 0.7-0.8元/平米/天 文化大厦为50年产权商住公寓式的，当前空置率为零，全部出租　 信息大厦 约500套左右 0.7-0.8元/平米/天 办公产权，50年产权 创业大厦 约600多套 1.2元/平米/天左右 办公形式，50年产权，租赁情况良好 维多利亚 约500套左右 1.0元/平米/天 项目2011年10月开盘至今，为商住公寓式的，小租户偏多，当前仅出租30套左右，剩余470套 东贸国际 约2.8万平米 待定 无　 燕郊当前写字楼租售情况 燕郊当前在售写字楼为零，多为租赁项目，新盘项目仅维多利亚，项目开盘半年仅出租30套左右，侧面反映写字楼需求疲软 燕郊房地产市场小结 预计未来2-3年燕郊房地产市场总体走势平稳，成交量会受政策影响略有浮动，自住型刚需仍是市场主力和发展动力，城市经济、居民收入的良好预期会推动价格继续上扬，拉升对于商业的需求量，写字楼市场发展尚需一定时间 住宅市场：燕郊住宅市场表现稳定，成交量自进入2012年以来稳步上涨，成家量不断攀升，同比11年1-7月涨幅近41%，销售价格自2012年3月小阳春后，稳步增长，当前均价为8350元/平米；客群保持不变依然以北京刚需占据绝对主力（80%） 商业市场：商业市场在售商业不多，鑫乐汇销售状况良好，月均去化15套左右，当前商业售价在2-2.5万元/平米，东贸国际销况一般，当前商业多为租赁自持，可见开发商对于商业后期升值抱有极大期望 写字楼市场：写字楼市场处于供需两弱的态势，老写字楼多为在租状态，租金为0.8-1.2元/平米/天，在售写字楼较少，据调研得知，这同燕郊当地对于写字楼需求偏多有关 燕郊住宅地产市场预测 燕郊的住宅市场虽然经历了调控，但是在交通驱动以及低房价的驱动优势下，北京外溢的人群依然会选择在燕郊购房，未来2年左右，燕郊住宅市场成交量总体还是以保持稳定的增长为主。同时随着城市化进程以及大北京生活圈的建设和北京政务东移的趋势下，燕郊的房价会跟随通州的发展，而出现小幅的稳定增长。并且燕郊的住宅主力客群构成依然以北京工作的刚需一族形成。 燕郊商业地产市场预测 燕郊的商业地产是由交通、区位的被动驱动模式，缺乏收入激增的主动驱动资源，现有商业放量大多是为配合住宅推出，难控制商业整体形象及档次，城市尚未形成真正商业中心，随着成功大广场、鑫乐汇、普罗旺斯商街、汇福商业中心以及天洋城等大规模商业项目的问世，逐渐挤压现有的商业项目及淘汰落后的商业模式，未来燕郊的商业地产将逐渐以生活配套式走向综合式、规模式及业态品质之战。 燕郊写字楼市场预测 燕郊写字楼市场供应较低发展不成熟，较具代表性的写字楼为文化大厦、及维多利亚，当前无在售写字楼，侧面反映市场对其需求量偏低，写字楼市场发展尚需时日 Contents 城市分析 房地产市场分析 专项市场调研 住宅市场调研分析 写字楼市场调研分析 商业市场调研分析 住宅市场调研 竞争格局分析 竞争格局 未来新增供应区域集中于，主力成交板块由东向西转