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美国土地发展权及生态保护概览王永莉 美国土地发展权及生态保护概览 王永莉 [摘要]土地发展权是国外土地产权柬中的一项重要权利，我国目前还没有正式的土地发展权安排。美国通过 近40年的土地发展权转移计划。实现了广泛的社会发展和环境保护的目标。本文通过大量的文献综述，对美 国土地发展权的特点、目标、价格以及土地环境的保护和发展权转移的演变、影响因素和实施等方面进行了归 纳和分析，以期为我国土地发展权的创设和运用提供借鉴。 【关键词]美国土地管理；研究进展；土地发展权；土地生态保护 中图分类号：D933．1 文献标识码：A 文章编号：1004--3926(2010)12珈116—04 基金项目：国家社科基金“低碳经济模式下西部地区自我发展能力研究”(10BJY006)和西南民族大学课题“四川民族 地区发展低碳经济的路径研究”的阶段性成果。 作者简介：王永莉(1968一)，女，l匹lJil蒲江人，西南民族大学经济学院副教授，研究方向：环境经济学。四川成都 610041 土地发展权是从20世纪50年代初开始，在 所有者削弱了其“暴利”所得(James T．Barrese， 英、美、法等国相继设置的一项重要土地产权制 1983)，土地收益分配更公平。(3)TDR给政府提 度。国外学术界对土地发展权的研究比较丰富， 供了一种低成本(TDR计划和管理的费用)且可以 尤其是美国，土地发展权转移的理论与实践都比 有效保护大面积区域的方法，尤其是经济迅速发 较成熟。 展的区域(Jeffrey G．Buckland，1987)。(4)TDR 一、土地发展权的性质、特点 计划的用途不断拓展，包括环境保护、农地(耕地) 保护、社区振兴、历史遗迹保存以及经济发展 早期关于土地发展权的研究较多是从法律的 等。[2】 角度展开的，涉及其性质、特点等方面。Barry C． 土地发展权转移(TDR)的缺点在于：(1)应用 Field和Jon M．Conrad(1975)较早分析了可转移发 相对复杂，尤其是对于地方政府的能力、金融机构 展权(简称TDR)的经济性质；Bruce E．Carpenter和 的参加、规划的科学性等要求较高，还需要对公众 Dennis R．Heffley．(1982)分析了TDR的空间均衡 进行大量的培训。(2)适用的局限性，更适合经济 特点；James T．Barrese(1983)分析了TDR规划实施 迅速增长的地区，对于发展压力小的地区，很难构 中的效率和公平问题。Jeffrey G．Buckland(1987) 建发展权市场。口’Rick Pruetz等(2007)还从公平、 沿着可购买的发展权(简称PDR)作为一种保护农 绩效、成本以及管理和实施等方面分析了TDR的 地的手段的历史演进，分析了它在美国的历史和用 优势和不足。 途，主张该工具应继续扩大使用。Arik Levinson (1997)认为，TDR控制下限制建筑的高度能促进整 二、土地发展权的目的和目标 个地区的整体福利水平的提高和发展。 George G．Sause，Jr．(1955)较早分析了英国 与其他土地用途管制方法如土地分区相比， 1947年的城乡规划法和土地发展价值问题，指出 可转移土地发展权有如下优点：(1)本质上属于市 1947年城乡规划法最主要的目的就是实现土地使 场主导型的土地使用管理手段，而不是依靠传统 用过程中公共福利的最大化。通过支付给土地所 的行政控制。(2)移出地区(A Sending Site)，即出 有者一笔限制土地用途改变的补偿金，政府获得 售土地发展权的土地所有者获得了补偿，而移人 了土地发展及其价值的权利。所有补偿金的最高 地区(A Receiving Site)即购买土地发展权的土地 限在3亿英镑以内。但是在实践中，很多土地所 万方数据 经济管理 经济管理 117 有者都认为其土地被限制开发而产生的发展权价 中，有78％(111个)的主要目标是为环境保护而 值应该提高，而政府的补偿远未达到。这种投机 设计的，或者同时包含了环境保护和农地保护的 因素在设定补偿基金时并未考虑进去，这也是该 目的。只有4l％，即142个TDR中的58个，其目 法案备受批评的方面之一。 标设计只是为了农地保护或是包含了农地保护、 TDR作为一种平衡发展和保护的市场化工 乡村特色保护等方面的内容。研究还发现，初始 具，可实现越来越广泛的社会经济环境目标，如历 目标的多样化和多元化，也是决定TDR成功的一 史遗迹的保护、开敞空间的保存、耕地的保护，包 个重要因素。 括风景名胜、水源地、某些生态敏感地区等环境资 三、土地发展权转移 源的保护以及特定资源环境保护区的开发