办公楼管理方案初稿.doc

物业管理方案 一.办公大楼管理模式设想及管理方式 XX办公大楼物业形态较杂，主要以办公、会议、基层来员开会办事三种现状，对物业管理的需求也会呈多样化，它不同于写字楼，因此我们认为，在分层的管理服务中，应根据不同的需求特点，有针对性地开展工作。根据办公楼需要安全、高效、便利、安静的特点。精心设计了办公楼将管理模式与管理方式。 管理模式之一：质量成本双否决 我们实施质量成本双否决的机制已多年，管理成本持续下降，服务品质稳步上升。 “一张纸两面用”“人走灯灭，随手关水”等，早已成为我们日常工作中的固定思维。成本管理理念体现在具体行动上的事例在我们所管辖的物业项目举目可见。公司对管理处经理职务及管理处职员年终奖金进行双否决。 在XX办公大楼的物业管理中，我们将紧密围绕“质量成本双否决”的运作核心，以“预算管理”为基础，提供“质价相符，合理取酬”的优质服务。 管理模式之二：两大管理体系 我们将在XX办公大楼的管理服务中全面导入质量管理、环境管理两大体系，这两个体系几乎涵盖了物业管理及企业管理的所有范畴，通过推行“流程再造”工程，不断优化管理服务流程、确保管理体系运作效能得到根本的提升。 管理模式之三：客户服务中心 强大的服务平台和先进的服务组织是提供规范客户服务的前提。在服务形式上，我们拟在XX办公大楼建立客户中心的运作体系，即将管理处的内部管理和对外服务分为后台和前台操作，从而保证管理处对外形象的统一化。客户服务中心是管理处的指挥调度中心及信息枢纽，业户及客户所有的服务需求申请及投诉建议都将汇总到客户服务中心，由中心负责在第一时间内分类处理：而管理处所有需公布的管理服务信息，亦通过该中心反馈到客户及业户。通过服务中心的有效运作，带来以下便利： 第一，可保证管理处对外信息传播口径的统一化； 第二，建立首问负责制，所有业户及客户的投诉和需求都有专人负责跟踪到底，决不推诿； 第三，管理资源集中，统一调度，能够最大程度满足客户需求； 第四，全天候服务，保证业主及客户的需求即时得到受理及解决。 二.管理制度 XX办公大楼管理处实行经理负责制 管理处经理负责指挥和协调各项工作。管理处与公司签订管理目标责任书。内部采用直接职能制，减少中间管理环节，提高工作效率，保证信息渠道的畅通。 客服中心作为管理处的信息平台，综合处理各种信息，对管理处所设置各班组及人员进行统一调度；同时负责客户关系，大楼商务、大楼文化宣传等；并负责行政事务、后勤、资料档案管理和费用申报等；为职能班组正常运行提供申报物料配备的服务。 环境绿化组负责大楼内外的保洁和绿化，对XX办公大楼实行专业化服务。 安全管理组负责大楼内外治安交通管理、营造安全氛围。 工程组负责大楼内外的设备设施日常巡视、运行、检修、保养、分包方管理以及客户维修服务。 严谨的逐级考核制度 通过签订《XX办公大楼管理处经营目标责任书》，明确责任和权利，明确考核方式，明确考核结果，在公司范围的平台上对整个管理处形成有效的激励。通过建立和实施绩效考核体系，管理处每月对各项目组实施考核，考核结果用以调整项目组报酬。通过制订《XX办公大楼管理处管理体系执行考核办法》，督促职员按标准提供有效工作过程和结果，使职员行为趋于规范。建立《XX办公大楼管理处主管巡检制度》，根据管理处管理体系文件的标准，各项目组主管是该项目组的品质责任人，对所负责范围内工作实施现场管理，并根据检查结果和整改情况调整职员报酬，达到激励作用。 科学的考核方式 激励实施主要以考核绩效为基础，任何的考核都同被考核方充分沟通，被考核方对于考核有任何不同意见，均可在事前、事中、事后及时申诉，明确事实，达到公正、公开科学考核的目的。 计划控制机制 管理处将在工作进行前，对工作内容和过程进行设计，形成工作的进度计划和财务预算，提交到相关项目组审批后再实施。并根据实施中的实际情况进行计划内容调整，使计划目标能充分实现。 三.管理服务内容 1前期接管 提要 ☆ 展开业主需求调查，使管理方案更加切合实际； ☆ 组建项目工作小组，依托总部技术力量，提交专项建议书； ☆ 接管验收严格把关，注重后续维修保障体系的建立。 我们将根据甲方提供的项目施工进度表、接管计划安排，分别制订前期接管、接管期工作计划；并依据目标，制订正常接管期的对内、对外达标计划以及常规性工作计划。我们将力求务实、高效，并积极协助“XX”有关部门做好服务，实现双方多赢的目标。 2前期管理的思路 前期管理是现代物业管理的一项基础性工作，其核心是把物业管理的思想注入到物业的规划、设计、施工过程中，使物业最大限度地满足使用的需求。 我们对物业管理前期的基本思路是：通过组建专案工作小组介入本物业的前期管理，提前对本物业进行全面深入的了解，为即将开始的物业接管验收掌握第一手原始资料，为将来的物业管理工作顺利开展打下基础