房地产开发企业涉税风险点.ppt

税务风险提示： 不管是销售合同还是装修合同的签订只是为了一项业务，那就是销售精装修商品房。根据《营业税暂行条例》、《国家税务总局关于销售不动产兼装修行为征收营业税问题的批复》（国税函[1998]53号）的规定，房地产公司将销售已装修房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份合同，向对方收取两份价款，其收取的装修及安装设备收入应认定为销售不动产的行为的一个组成部分，应按“销售不动产”税目补缴营业税。 * 企业所得税： 国税发【2009】31号： 企业通过签订《房地产销售合同》《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。从企业所得税角度看，不存在“预售账款”的概念，只要签订了合同并收取款项，不管产品是否完工，全部确认为收入，负有所得税纳税义务。 企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分月（季）计算预计毛利额，计入当期应纳税所得额。 一、企业基本情况：主要包括不动产项目开发概况、是否存在拆迁还建情况，如有，请详细写明 二、不动产销售及申报纳税情况（营业税及附加） 某项目已签约预售 套房屋，合同总金额 元，收取预收款 元，定金等其他各项收入 元，取得银行按揭款 元，代收款项 元，是否存在视同销售情形，应缴营业税及附加 元，已缴 元，差额 元。需以项目为单位，附列销售清单 三、企业不动产租赁及申报纳税情况（营业税及相关税种） 四、印花税纳税情况 五、土地使用税纳税情况 六、房产税纳税情况 七、契税纳税情况 八、土地增值税纳税情况 九、企业所得税纳税情况 以上各税种请自行对应上述风险点开展全面自查 自查报告撰写： * 自查报告 提交时间：8月14日之前 提交地点：市局1413办公室 联系电话：8113502 为提供效率，请各位先将电子版自查报告发送fengsha202@126.com;符合要求后，再行提交打印版！ 自查报告需加盖企业公章，最后需写明：“本单位对自查报告内容的真实性负责，并承担相关税收法律责任”。 谢谢大家配合！ * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 房地产开发企业涉税风险点 * 1.土地增值税： A.经济适用房应预征土地增值税（天麟） 鄂地税发〔2013〕44号: 第一条: 纳税人预售新建经济适用房和工业园区内厂房车间的，应按有关规定预征土地增值税。 第三条：关于经济适用房土地增值税清算问题 房地产开发项目中既有经济适用房又有非经济适用房开发产品的，经济适用房应并入住宅类并按规定分别计算增值额，进行土地增值税清算。 重点关注：是否未区分不同的开发产品及其预征率预缴土地增值税。 * B.土地增值税纳税义务发生时间 根据《土地增值税暂行条例实施细则》第15条、第16条等规定，房地产开发企业转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其通过正式签订房地产转让合同所取得的收入，依法确认土地增值税纳税义务发生时间。正式签订房地产转让合同之前取得的预收款，应待正式签订房地产转让合同后依法确认土地增值税纳税义务发生时间，预征土地增值税。 * 2.契税：契税计税依据不准确。 承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益，包括实物（房产）、市政建设配套费以及各种补偿费均应计入土地取得成本缴纳契税。 政策依据：财税【2004】134号 鄂地税发【2010】176号： 鄂地税发【2014】63号： * 鄂地税发【2010】178号: 土地使用权出让发生的拆迁补偿费征收契税问题： 不论协议方式还是竞价方式出让的，按两种情况处理：一是土地使用权出让合同中如明确由政府（出让方）负责拆迁，其合同所列拆迁补偿费以及有效的补充合同追加的拆迁补偿费，包含在成交价格之中，按成交价格征收契税。二是土地使用权出让合同中明确由纳税人（承受方）负责拆迁或未明确拆迁者的，除按成交价格征收契税外，对在土地使用权出让环节之后发生的所有拆迁补偿费用，均应照章征收契税。对发生的拆迁补偿费用不能提供契税完税凭证的，不得作为其他税种[即土地增值税]计算的扣除额。 * 鄂地税发【2014】63号： （一） 房地产开发企业用建造的本项目房地产进行拆迁安置的，其安置用房按交付时的本项目同类房屋的平均销售价格确认销售收入，同时将此确