第二章 传统选址方法开店调查与商圈 店铺开发规划课件.ppt

第二章 传统选址方法开店调查与商圈 —— 开店调查 商圈 1、商圈概念 ： 1、商圈概念 ： 1、商圈概念 ： 1、商圈概念 ： 2、商圈设定方法： 2、商圈设定方法： 2、商圈设定方法： 2、商圈设定方法： 3、商圈环境分析 3、商圈环境分析 3、商圈环境分析 4、商圈调查： 4、商圈调查： 店址确定 1、店址审核： 2、销售额预测： 2、销售额预测： 3、中心地理论与选址： * 店铺开发规划 第二章 目 录 开店调查 商圈 店址确定 店址调查 ： 标的物 面积 调查都市计划分区是否合法 调查道路交通及停车能力 1、市场调查的内容 店址调查 ： 调查地价 调查租期长短 调查房租是否太贵 调查地主、屋主是否有财务困难 1、市场调查的内容 环境 人口数和户数 交通流量 住户情报 竞争店 1、市场调查的内容 都市功能 其他可选的店址 年营业额预测 损益平衡点设定 生活结构 ： 人口结构 家庭户数构成 收入水平 消费水平 购买行为 2、市场调查的重点： 城市结构： 地势 交通 繁华地点的位置、形态 各项城市机能 城市的将来计划 2、市场调查的重点： 零售业结构 ： 地区间销售动向 业种别、品种别销售动向 商业地区间的竞争情况 大型店的动向 2、市场调查的重点： 市场调查原则 3、市场调查的方法： 以长远眼光（通常是10年以上）来判断 以事实来判断 顾客调查的方法 3、市场调查的方法： 消费者购物倾向调查 购物动向调查 其他的调查 竞争店调查的方法 3、市场调查的方法： 竞争店营业场所构成调查 竞争店商品构成调查 竞争店价格线调查 竞争店出入客数调查 概念 ： 一般所谓的商圈，大体言之，是从事购买行动的时候，所优先选择到该商店购物的顾客所分布的地区范围。 构成 主要区 次要区 边缘区 核心商业圈 占商店顾客总数55~70% 占商店顾客总数15~25% 次级商业圈 边缘商业圈 其余顾客 影响商圈范围的因素 ： 超市所处位置 超市规模 顾客购物出行方式 顾客购物频率 商圈的评价 ： 人口的规模与特点 货源供应的距离远近、方便程度 经济基础 竞争形势 地图制作法 ： 准备基本资料 制作地图 顾客问卷调查法 零售引力法则 饱和理论 H：某地区购买某类商品的潜在顾客人数 RE：某地区每一顾客用于购买某类商品的费用支出 RF：某地区经营同类商品商店营业总面积 IRS=（H）*（RE）/RF 康维斯（Paul Converse）的“新零售力法则” 城市区域 ： 商业区 住宅区 工业区 交通体系 ： 生活道路 物流道路 商流道路 郊外干线 高速公路交流道 顾客与消费习惯 竞争店及业种调查 环境的限制 商圈平衡的破坏 未来环境变化要素调查 商圈调查流程 ： 从宏观上把握商圈的基本情况 实施特定地区的市场调查 从市场调查中，筛选出具体的待选地区 对具体的选址要点做详细调查，并对设施的优势、适应性等进行评价 商圈调查内容 ： 商圈潜力情况调查 商圈人口调查 商圈内竞争店调查 商圈竞争 成立评估小组 成立决策委员会 销售额预测方法： 类推法 模型计算法 具体测算方法： 营业面积占有率法 营业面积相对占有率法 Haff模型